Ждёт ли Россию крах рынка первичной недвижимости?

По данным «Бон Тон», за 10 месяцев 2019 года в России было выдано разрешений на строительство новых объектов на 4,8 млн кв. метров, тогда как в 2018 году на 52,3 млн квадратных метров. «Яма», обусловленная падением выдачи разрешений почти в 10 раз, настигнет строительную отрасль к концу 2020 — началу 2021 года. Именно в это время в стране начнут снижаться показатели по вводу жилья, считает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. Не может не сказаться ожидаемый обвал количества новостроек и на национальном проекте «Жилье и городская среда». Он ставит большие задачи по расширению объемов ввода недвижимости до 120 млн кв. м в год.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», поддержала коллег из «Бон Тон» : «Сейчас рынок пополняется корпусами в старых ЖК. Немедленного дефицита предложения, конечно, не наступит, цены и спрос не изменятся. Тем не менее можно ожидать, что в следующем году прирост предложения замедлится».

Эксперт объясняет это тем, что активность девелоперов заметно сократилась в 2019 году из-за реформы долевого строительства. За 11 месяцев текущего года на столичном рынке новостроек появились в продаже 57 проектов, тогда как за аналогичный период 2018 года девелоперы начали реализацию 87 жилых комплексов. Во второй половине года, по данным аналитика, некоторые столкнулись с проблемами поиска капитала под новые проекты, что еще больше сказалось на приросте числа новых ЖК.

Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», отметил, что уже сейчас девелоперы строят себе в убыток. Раньше у дольщиков можно было привлекать средства условно бесплатно. Сейчас, с переходом на эскроу, бюджеты начали предоставляться банками под процент. Это сильно влияет на доходность проектов, особенно в регионах. В Москве, считает эксперт, норма внутренней доходности на собственный капитал упала с 30 до 27%, а в области – с 30% до 13-14%. И чем дальше от МКАД, тем ниже этот показатель.

Квартиры от застройщиков с акциями

«В регионах и вовсе уже нет смысла заниматься девелопментом для зарабатывания денег. – положив средства на депозит, можно заработать больше, ничего не делая. — комментирует Денис Бобков. — Поэтому даже Мособласть (а это 12% от сданного жилья в прошлом году) уже находится в зоне риска. Схема эскроу существенно сократила доходность, а ведь еще есть Краснодарский край (6% от сдачи в 2018 году), Ленинградская область (4%), Ростовская область (3%)».

Впрочем не все опрошенные эксперты согласились с грядущим обвалом рынка недвижимости.

По мнению Антона Мороза, ответственного за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», в Москве и Петербурге глобальных проблем не наблюдается: «Если говорить о столицах, то Москва в этом году показывает увеличенное количество вывода кв. метров в эксплуатацию. Город имеет достаточно большой ресурсный земельный банк и количество выданных разрешений на строительство позволяет нам говорить о том, что заложенные на данный момент для Москвы показатели нацпроекта в ближайшие два года будут выполнены, где-то даже с превышением. В дальнейшем эти проекты будут точно так же спокойно выводить на суд граждан и покупателей и, скорее всего, они тоже будут реализовываться достаточно хорошими темпами».

В Петербурге, по данным эксперта, количество объектов, разрешение на строительство которых получено и которые фактически уже выведены в работу, достаточно комфортное. Это позволяет городу выбирать именно те проекты, которые должны качественно реализовываться на его территории.

С точки зрения реализации нацпроекта обе столицы оказались не проблемными. Кроме того, отмечает спикер, застройщики Санкт-Петербурга и Москвы чувствуют себя в новых реалиях достаточно комфортно. В Санкт-Петербурге банков, которые работают в системе проектного финансирования, 7, в Москве — более 10. Несмотря на дороговизну процесса, на определённые технические условия и сложность перехода непосредственно на работу в системе эскроу-счетов, эти два субъекта страны переходят на вывод новых объектов и вообще на новый режим жилищного строительства достаточно оптимистично. Весь спрос населения, который возникнет в дальнейшем, будет обеспечен достаточным количеством кв. метров.

Дмитрий Шиманов, генеральный директор исследовательской компании MAR CONSULT, уверен, что рынку недвижимости не даст упасть удешевление ипотеки: «Уже сейчас мы видим, что рынок недвижимости приходит в движение и по результатам 10 месяцев 2019 год рост по данным Минстроя составил 8%. Это происходит отчасти потому, что ключевая ставка в этом году была снижена до 6,5% и тем самым практически подошла к историческим минимумам». Когда правительство обнародовало план увеличить объем ипотеки до 3 трлн рублей, аналитик отмечает, что это казалось нереализуемым даже технически. Обещание увеличить выдачу кредитов на жилье в 5 раз всего за 3 года, звучало как «предвыборная сказка времён Горбачёва».

Но правительство справилось и уже в 2018 году достигло запланированных объемов. Это существенно поддерживает рынок недвижимости: «Я не вижу ни одного повода, почему положительный тренд, задавшийся в этом году, не должен продолжится в следующем».

Более того, отмечает эксперт, ЦБ планирует и дальше снижать ключевую ставку, а значит ипотека вполне может прийти в диапазон 7-8%, что делает жилье еще более привлекательным для широких масс.

«По нашей оценке рост рынка в столичном регионе в следующем году составит около 7%. Увеличение спроса вызовет и рост цен, который мы прогнозируем на уровне 5-7% для новостроек и 1-2% для вторичного жилья», — рассказывает эксперт.

Ситуация по стране

Однако, если оторваться от благополучных Петербурга и Москвы, и говорить о регионах, то аналитики отметили: и у девелоперов, и у покупателей действительно есть проблемы.

Во-первых, огромное количество разрешений на строительство было получено в июле, поскольку застройщики не понимали до конца суть проводимой реформы, старались перевести максимальное количество проектов в бумажный вид для того, чтобы в дальнейшем была возможность их реализовывать.

Во-вторых, вывод новых проектов осложняется падением доходов населения, которое является основным покупателем жилья. Эта тенденция серьёзно влияет на желание девелоперов выводить новые проекты.

И последнее — это сложный механизм получения проектного финансирования. В некоторых субъектах страны (их более 20) нет ни одного открытого эскроу-счёта.

«Поскольку повысить доходность в регионах, благодаря увеличению цен, не получится, у государства остается один выход – субсидирование застройщиков в «малодоходных» регионах», — отмечает Денис Бобков.

Обрушение рынка новостроек: ждет ли нас новый кризис

2019 год для рынка недвижимости Московского региона оказался непростым – новых проектов вышло мало, спрос на новостройки упал, а стоимость квадратного метра продолжила расти. Новострой-М решил выяснить, какой сценарий предсказывают эксперты рынку жилищного строительства Москвы и Московской области в перспективе 2-3 лет.

Грозит ли рынку обвал предложения

В I полугодии 2019 года столичный рынок недвижимости впервые за последние несколько лет показал значительное снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию, количества выданных разрешений на строительство и новых заявленных проектов. О формировании этого тренда говорилось еще в начале 2018 года, и, по мнению Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», сейчас наблюдается развитие этой тенденции, причем только самое ее начало.

Источник: аналитический центр АО «ИНТЕКО»

Как видно из графика, по сравнению с 2018 годом выход нового предложения в Москве сильно просел и в годовом выражении может упасть на 39%, даже не догнав показатели 2017 года. В Новой Москве также наблюдается спад, хотя и не такой сильный.

Основная причина данного тренда – изменения в законодательстве строительной отрасли. Летом этого года рынок перешел на проектное финансирование: застройщики перестали получать деньги дольщиков на новые проекты напрямую, теперь средства замораживаются на эскроу-счетах. Это сильно снижает маржинальность строительства, как минимум оборачиваемость капитала становится вдвое меньше.

Именно поэтому застройщики постарались получить максимум разрешений на строительство своих проектов еще в прошлом году, чтобы к 1 июля 2019 года достичь готовности не менее 30%, продав более 10% предложения. При таких показателях можно продолжать реализацию объектов по-старому – без открытия эскроу-счетов.

В связи с этим в 2018 году рынок продемонстрировал небывалый рост нового предложения по сравнению с 2017-м (см. график выше): в старых границах Москвы на 54% (с 3,225 тыс. кв. метров до 4 958 тыс. кв. метров), в Новой Москве – на 62% (с 1 044 тыс. кв. метров до 1 695 тыс. кв. метров). Как пояснила Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, это была игра на опережение со стороны игроков рынка.

Но после такого взрывного роста закономерно последовал спад – за первые 6 месяцев 2019 года в Москве было выдано в 7 раз меньше разрешений, чем за аналогичный период прошлого года. В Подмосковье ситуация аналогичная – объемы строительства начали заметно снижаться начиная с конца прошлого года. При этом, по данным портала ЕРЗ (Единый реестр застройщиков), в июле 2018 года область занимала 1-е место по объемам строительства в РФ, а сейчас она только на 3-м месте после столицы.

По прогнозам экспертов компании «ИНТЕКО», тенденция к сокращению вывода нового предложения на рынок продолжится, к концу 2019 года падение по Москве и Новой Москве составит порядка 34%. Застройщики будут откладывать реализацию новых проектов, в том числе, чтобы изучить опыт компаний, которые перешли на новую схему продаж.

Однако если смотреть на совокупные данные, объем предложения в целом не сократился, а, наоборот, увеличился. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, приводит такие данные: если в конце первой половины 2018 года в Москве насчитывалось 348 проектов новостроек и 43 тыс. квартир и апартаментов в них, то по итогам I полугодия 2019 года их число составило 385, а общее количество объектов в продаже возросло до 50 тысяч.

Общая площадь застройки в Москве сохраняется на очень высоком уровне – 18,6 млн кв. метров. Так что даже если и наметится тенденция к дефициту из-за низкой активности застройщиков в первом полугодии, то ее итоги проявятся нескоро.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки», также уверена, что количество полученных разрешений позволит еще долго поддерживать темпы строительства на прежнем уровне, как минимум ближайшие два-три года. Застройщики будут продавать по привычной схеме и в то же время плавно переходить на проектное финансирование.

По мнению Натальи Козловой, чтобы отрасль смогла адаптироваться к новой модели, потребуется минимум год. Причем примерно треть сегодняшних девелоперов могут покинуть отрасль после глубокого аудита, хотя бы потому, что до сих пор до конца непонятны все нюансы и детали работы.

Например, вначале говорилось о снижении ставок по мере увеличения объема средств, собранных на счетах эскроу. Компания Tekta Group уже провела более десятка таких договоров в городских резиденциях Spires, однако о снижении ставки по проектному финансированию речи пока нет.

Игорь Сибренков согласен с тем, что количество игроков на рынке недвижимости будет сокращаться. Причем это касается не только региональных и небольших застройщиков, но и крупных девелоперов, у которых большая закредитованность перед банками или нет интереса продолжать развивать бизнес в новых законодательных реалиях. Некоторые компании просто не смогут вести свою деятельность, поскольку не получат проектное финансирование.

Стоит также отметить, что несмотря на множество разрешений, полученных заранее, какие-то проекты так и останутся на бумаге – их экономика не предусматривала реализацию через эскроу-счета, и, чтобы вывести их на рынок, девелоперам придется пересматривать бизнес-модели.

Таким образом, в ближайшие годы продолжится тенденция к сокращению вывода нового предложения, но обвала рынка эксперты не ожидают, при этом количество застройщиков будет уменьшаться. Сильный спад объема предложения возможен только в долгосрочной перспективе.

Что будет с ценами на новостройки?

По единодушному мнению экспертов, цены на новостройки продолжат расти в связи с уменьшением объемов жилья и увеличением себестоимости строительства. Уход с рынка многих компаний ведет к монополизации и также росту цен на жилье.

Удорожание квадратного метра можно наблюдать уже сегодня – за последние полгода стоимость квадратного метра выросла на 7%, чего не происходило уже два-три года. В дальнейшем, прогнозируют специалисты, эта тенденция только продолжится, при этом рост цен будет с высокой долей вероятности планомерным.

Как рассказала Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», резкого повышения цен на новостройки после первого месяца действия нового закона действительно не произошло, так как значительная часть проектов Московского региона по-прежнему продается по старым правилам. Цены на них повышаются в плановом порядке, ориентировочно на 1-1,5% в месяц в рамках маркетинговой политики каждого отдельного застройщика.

На новую модель работы смогли перейти не все – только 10 комплексов массового сегмента из 86, что сильно обеспокоило власти. В связи с этим Стройкомплекс Москвы заговорил о дополнительных мерах поддержки не только для покупателей, но и застройщиков. А пока стоимость квадратного метра в новых проектах несколько выше, в среднем на 1-2 п.п., чем на объектах со строительной готовностью более чем в 30%.

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI, прогнозирует рост цен на подмосковные новостройки примерно на 10-15%. А вот обвала цен на рынке первичной недвижимости ожидать точно не стоит – для этого нет объективных предпосылок.

По словам Игоря Сибренкова, при уменьшении объема предложения у девелоперов снижается маржинальность, что толкает цены вверх. И хотя для сохранения спроса на свой продукт застройщики подходят к ценообразованию очень взвешенно, с учетом возрастающих издержек, роста НДС, стоимости строительных материалов и необходимости наращивания кредитной нагрузки, из-за эскроу-счетов рост цен неизбежен.

Доходы падают – квартиры продолжают покупать

Наряду с уменьшением выхода нового предложения и повышением стоимости квадратного метра специалисты зафиксировали и падение спроса. По предварительным прогнозам, 2019 год покажет снижение по этому показателю, однако он все равно будет выше уровня 2017 года.

Источник: аналитический центр АО «ИНТЕКО»

Как видно из графика, последние 3 года спрос на новостройки столичного рынка и присоединенных территорий планомерно возрастал, предложение активно вымывалось, при этом в Москве в этом году спрос стал даже преобладать над выходящими на рынок квадратными метрами.

Здесь стоит напомнить, что около трех лет назад эксперты говорили о затоваривании рынка, о том, что с выходом новых проектов число непроданных квартир будет увеличиваться, но за прошедшее время ситуация заметно скорректировалась. Сейчас профицит предложения над спросом действительно сохраняется, но превалирование некритичное.

Как уже упоминалось, объем предложения на рынке Москвы, включая присоединенные территории, составляет около 50 тысяч лотов. При этом количество заключенных ДДУ за I полугодие 2019 года – более 46 тысяч. То есть текущий объем предложения теоретически может быть поглощен чуть более чем за полгода при условии отсутствия новых объемов на рынке.

Хорошему уровню покупательской активности последних лет способствовали ожидание грядущего роста цен из-за перехода стройки на новые правила, снижение ключевой ставки Центробанка России и уменьшение ипотечных ставок банками.

Источник: сайт ЦБ РФ

Примечательно, что спрос на недвижимость рос последние годы несмотря на то, что доходы россиян падают уже шестой год подряд. На рост спроса также не оказало влияния и то, что численность среднего класса – наиболее активного в сфере потребления – сократилась с 2014-го по 2018-й годы на 10 млн человек. Почему же россияне продолжают активно покупать недвижимость?

Один из основных факторов, который поддерживал и будет поддерживать спрос на квадратные метры – все еще низкая обеспеченность россиян жильем. Именно по этой причине президент Владимир Путин поручил увеличить объемы ввода жилья до 120 млн кв. метров в год. Доступная ипотека и увеличение доли массового жилья также смогут поддержать спрос на хорошем уровне.

Кроме того, стоит отметить, что количество инвестиционных сделок на рынке столичной недвижимости в 2019 году составило 10%, а в прошлом году – только 6%. Квартира – это прежде всего инструмент сохранения средств. Поэтому несмотря на падение доходов населения, каждый год спрос на рынке недвижимости бьет новые рекорды.

Спрос на новостройки в области, особенно в ближайшем поясе, увеличивается из-за подорожания жилья в столице, в том числе и Новой Москве. Квартиры в Подмосковье дешевле в 1,5-3 раза, при этом качество многих проектов не хуже, а с учетом природных характеристик даже лучше.

По мнению Валерия Кузнецова, положительное влияние на спрос подмосковных проектов окажет строительство Московских центральных диаметров, одного из крупнейших инфраструктурных объектов. Семь веток свяжут железнодорожные направления области: Казанское с Ленинградским и Ярославским, Рижское с Курским и Горьковским, Савеловские с Белорусским, Ленинградское с Павелецким. То есть появятся маршруты между городами Подмосковья, которые пройдут через столицу.

Эксперт видит неплохие перспективы у территорий за Малым бетонным кольцом – сюда будет перебираться все больше москвичей. С развитием новых технологий расширяется доля представителей свободных профессий, которые не привязаны к офисной работе. Дальнее Подмосковье заинтересует и тех, кто хочет переехать в столицу из других регионов, но пока ограничен в средствах.

Таким образом, в Московском регионе уровень платежеспособного спроса, хотя он и сокращается с 2014 года, еще достаточно высок. Рынок сохраняет большой потенциал и готов ежегодно переваривать миллионы квадратных метров жилья.

К тому же застройщики гибко реагируют на новые вызовы, адаптируя свой продукт: уменьшаются площади жилья, изменяется его ассортимент – становится больше 1- и 2-комнатных квартир, увеличивается количество проектов массового сегмента.

Также стоит отметить, что платежеспособный спрос качественно видоизменился по сравнению с первой половиной 2010-х годов. Количество сделок с ипотекой заметно выросло – в эконом- и комфорт-сегменте оно доходит до 80-90% от общего количества.

Уменьшилась доля собственных средств в сделках с ипотекой. Даже в премиальном сегменте ситуация меняется – если раньше помощью банков пользовались не более 20-25% состоятельных покупателей, то сейчас во многих проектах доля ипотеки в сделках выросла до половины и более.

Однако Мария Литинецкая все же не исключает негативного сценария. По мнению эксперта, нормального, здорового по своей природе роста спроса на жилье в стране, где шесть лет сокращаются реальные доходы населения, быть не может. Рано или поздно рынок столкнется с кризисом сбыта, причем даже при уменьшении ипотечных ставок, тем более таким скромным, которое предусмотрено в жилищном нацпроекте – 7,9% к 2024 году.

Если экономика не начнет расти, причем не на символичные 1-2% в год, а на 4-5%, то рано или поздно остатки среднего класса окончательно иссякнут и беспрецедентные объемы нового жилья продавать будет некому.

Планов громадье

А беспрецедентные объемы жилья на рынок действительно могут выйти. На Московском урбанистическом форуме-2019, который состоялся в начале июля, были обозначены главные тренды развития региона.

Так, застройка Подмосковья согласно программе национальных проектов по строительству может вырасти в 2 раза – с 7-8 млн кв. метров в год до 15 млн кв. метров. Плотность населения внутри Садового кольца планируется довести до 2 млн с нынешних 500 тысяч человек. В планах и активная застройка прибрежных столичных территорий.

Антонина Друева считает, что наиболее реалистичным из озвученных сюжетов представляется увеличение строительства в Московской области, поскольку в этой локации существует стабильный спрос, а также есть большое количество земельного фонда, подходящего под застройку.

Что касается застройки прибрежных зон и уплотнения центра, то реализация подобных проектов в действительности сопряжена с большими трудностями в плане юридического оформления и сопровождения строительства.

В частности, есть ограничения в земельном, водном кодексах, не позволяющие застраивать прибрежные зоны. В историческом центре Москвы расположено большое количество признанных памятников культурного наследия, развита инфраструктурная сеть, что существенно осложняет строительство в данной локации.

Несмотря на упомянутые ограничения застройка прибрежных зон уже началась, и в этом нет ничего плохого. Как рассказала Наталья Козлова, территории у воды – в основном заброшенные промышленные зоны, которые требуют реновации. В отличие от многих западных стран, в которых прибрежные зоны считаются центрами притяжения, в Москве это, наоборот, преимущественно депрессивные территории.

Благодаря застройке вместе с жильем появятся набережные, общественные зоны в составе новостроек, от чего город только выиграет. Сегодня можно насчитать всего с десяток проектов с собственными набережными, их количество нужно увеличивать и дальше.

Эксперты сходятся в том, что планируемый большой объем дополнительного жилья не приведет к затовариванию рынка, так как все эти программы рассчитаны на довольно длительный период времени. Например, уплотнение центра будет происходить планомерно с вводом новых объектов и одномоментного увеличения объема предложения ожидать не стоит.

На Московском урбанистическом форуме-2019 исполнительный директор «Института экономики города» Татьяна Полиди привела следующие цифры: Московский регион последние годы принимает около 300 тыс. человек ежегодно. Такой огромный прирост населения придется обеспечивать жильем, особенно если учесть, что на одного москвича сейчас в среднем приходится всего 22,7 кв. метров.

Наталья Андреева, специально для Новострой-М

Восстановления рынка придется подождать

В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?

– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.

– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?

– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.

Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.

– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?

– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?

– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.

– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?

– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.

– От чего зависят объемы поглощения?

– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.

– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?

– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.

– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…

– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.

Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).

Спрос стоит на месте, объем предложения растет

Первичный рынок – это перевернутая пирамида

Эконом-класс перестал быть драйвером роста

Квартирография ищет золотую середину

Пятый элемент Александра Вахмистрова

Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»

Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.

– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?

– Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.

Где мы находимся?

Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.

Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.

Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.

– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?

– Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.

Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.

С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.

– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?

– Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.

– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?

– Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?

– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?

– Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади, продавать их не надо: цены упали, замучаетесь покупателей искать. Сохраняйте, сдавайте в аренду. Переводить квадратные метры в деньги – сейчас гораздо больший риск. Резких движений делать не нужно.

Москву ждет обвал цен на недвижимость

Цены на московскую недвижимость в ближайшие годы будут снижаться, полагают эксперты. Вопрос лишь в скорости этого снижения: некоторые ожидают, что квартиры будут дешеветь примерно на 1% в год, а кто-то ожидает падение цен на 10% в год. Основная причина в недостаточном спросе – у большей части населения просто нет денег на покупку квартиры.

Неопределенность вызывает и объявленная городскими властями программа реновации. Эксперты опасаются, что власти Москвы могут выполнить свои обещания и начать вводить до 1 млн квадратных метров жилья в год. Это может привести к еще большему падению цен и спроса на недвижимость, а также к вытеснению с рынка частных компаний.

«Реновация очень повлияла на цены в Московском регионе, да и не только в Московском регионе. Рынок просто затрясся и не знает, куда двигаться», – заявил директор по бизнес-коммуникациям компании «Миэль» Юрий Карамаликов.

Еще один представитель компании Оксана Витязева подтвердила, что после объявления о программе спрос на квартиры в пятиэтажках резко упал, но уже в мае-июне стабилизировался.

Цены падают, но незаметно

В последние годы предложение на рынке недвижимости в Москве существенно превышает спрос, уверены эксперты, принявшие в среду участие в конференции риелторов. Это оказывает давление на цены, которые постепенно снижаются.

Предложение на первичном рынке составило в первом полугодии этого года 2,8 млн квадратных метров, а средневзвешенная цены снизилась до 204 тысяч рублей за квадратный метр, привел данные Сергей Лобжанидзе, возглавляющий отдел аналитики «БЕСТ-Новострой».

Профессор Финансового университета при правительстве России Сергей Стерник дополняет, что в 2016 году цены на недвижимость в Москве упали, но в этом году они стабилизировались. Он ожидает, что цены вновь начнут снижаться на фоне дисбаланса спроса и предложения.

Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко считает, что компании не реагируют на слабый спрос и продолжают строить во многом из-за особенностей своих отношений с властями города.

«При [бывшем мэре Москвы Юрии] Лужкове было как: за три копейки правдами и неправдами площадку застолбил и строить на ней не надо, а если сложилась благоприятная конъюнктура и все-таки построили, то с городом задним числом квартирами рассчитались», – рассказывает Репченко.

Сейчас, по словам эксперта, чтобы получить площадку, надо вложить много денег. «Получается ситуация, что выгоднее эту площадку освоить даже в ноль и вытащить свои деньги, нежели все бросить, потерять вложенное – раз, поссориться с властями – два, и еще огрести уголовные дела, если там есть какие-то дольщики», – объясняет он.

Репченко отмечает, что рынок недвижимости «затоваривается». Раньше в течение года продавалось все, что строилось, а купить готовую квартиру в новостройке было непросто. Но в последние годы новую квартиру в построенном доме купить стало проще, уверен он.

Компании, по словам Репченко, в таких условиях борются за немногочисленных клиентов. Некоторые компании просто снижают цены, а некоторые предлагают различные скидки: ипотеку под низкую ставку, машино-место в порядок – действует формула «больше за те же деньги». Это также является завуалированным снижением цены, поясняет он.

Сергей Лобжанидзе из «БЭСТ-Новострой» также отметил, что компании пытаются привлечь клиентов скрытыми скидками и акциями, что несколько затрудняет рациональный выбор.

Репченко отмечает, что и сами продаваемые квартиры стали меньше, а значит компаниям приходится больше продавать, чтобы заработать.

Будет дешеветь и дальше

Прогноз Репченко довольно радикальный: цены будут падать примерно на 10% каждый год с учетом скрытого снижения цен в виде различных скидок и бонусов. По его словам, снижение будет длиться еще года два, а затем компании сократят объемы строительства и рынок стабилизируется.

Согласно расчетам профессора РУЭ им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, цены на первичном рынке будут снижаться до 2020 года в среднем не менее чем на 1-1,5% в год, а на вторичном – на 4-5%. К рискам этот прогноз относит возможный обвал цен на нефть и курса рубля, которые могут привести к новому кризису на рынке, а также программу реновации.

Качество — это делать правильно, даже когда никто не смотрит.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее – Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее – Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
БЕЗУПРЕЧНОЕ СЛУЖЕНИЕ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ С 1990 ГОДА – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

Аналитики дали прогноз цен на недвижимость в Москве

Количество новостроек будет сокращаться

23.12.2019 в 17:48, просмотров: 5643

Второе полугодие разочаровало потенциальных покупателей недорогих столичных новостроек. «Квадраты» экономкласса заметно подскочили в цене. По мнению экспертов, в следующем году тенденция продолжится. Но не везде.

Плата за реформы

На рост цен жилья повлияло четыре основных фактора. Главная причина — с 1 июля началась реформа стройрынка, предусматривающая переход на эскроу-счета в расчетах с дольщиками. Застройщиков лишили дешевого фондирования. В результате только за август и сентябрь новостройки массового сектора подорожали на 10–15%. В октябре и ноябре ажиотаж немного поутих.

Из-за новой модели финансирования долевого строительства на первичном рынке жилья сократился выход новых проектов. С января по ноябрь в продаже появились 17 жилых комплексов, тогда как в аналогичный период 2018 года началась реализация 27 проектов. «В ноябре в массовом сегменте новостроек в продажу вышло на 40% меньше новых корпусов, чем за аналогичный период прошлого года. При этом было заключено 5,87 тыс. договоров долевого участия. Это на 34% меньше чем в ноябре 2018 года. Спрос на строящееся жилье в Москве, таким образом, откатился к уровню конца 2017 года», — сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В ноябре в Москве

В начале декабря на столичном рынке новостроек комфорт- и экономкласса эксперты насчитали 15,7 тыс. квартир в 90 жилых комплексах. Это стало самым низким уровнем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья с начала 2019 года. Еще в октябре в продаже были 16,7 тыс. квартир, а на пике предложения в августе — 17,3 тыс. квартир.

Как полагает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин, снижение выхода новых проектов может привести к замедлению роста объема предложения в будущем году. На горизонте двух лет такая динамика приведет к уменьшению ввода коммерческого жилья в Москве (без учета жилья, строящегося по программе реновации). «Но эти явления не будут критичными для рынка, так как сейчас его объем все равно примерно в полтора раза больше, чем в докризисном 2014 году», — заметил девелопер.

Во-вторых, на растущую динамику цен неожиданно повлиял курс Центробанка, который пять раз подряд на заседаниях снижал ключевую ставку. Изменение политики регулятора во втором полугодии простимулировало снижение ипотечных ставок. По данным ЦБ, ставки по фактически выданным кредитам на новостройки с апреля по сентябрь опустились, на радость покупателей, с 10,13% до 9,12%. Но уменьшение ставок и реклама ипотеки как некой панацеи для рынка сформировали у застройщиков завышенные ожидания относительно спроса на недвижимость. И девелоперы подняли цены. Однако надежды оказались напрасными. Число ипотечных сделок на рынке жилья Москвы, по оценке Росреестра, с мая по октябрь упало на 12,4%. Основной ипотечный спрос был реализован в конце 2018 года. Напомним, что с 1 июля 2020 года ЦБ хочет ужесточить условия выдачи ипотеки.

В-третьих, реальные доходы большинства рядовых россиян, несмотря на показной оптимизм официальных статистиков, в этом году неуклонно снижались. Достаточно сравнить стоимость одного похода в продовольственный магазин в январе и в декабре…

Еще одним фактором продолжающегося роста цен на жилье в Москве, по мнению аналитиков «Авито Недвижимость», стали ожидания застройщиков от развития городской инфраструктуры за счет программ мэрии. Многие заложили ожидаемый эффект в цену заранее.

Праздник цен

Есть и хорошие новости. У покупателей сейчас большой выбор жилья по уровню их строительной готовности. Предложение в корпусах на начальной стадии строительной готовности составило 25% от общего объема. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа этажей снизилась до 30%, а на стадии отделки выросла до 31%. Готовые квартиры в московских новостройках массового сегмента пока в меньшинстве (14% рынка).

Не так все мрачно и с ценами. Если основательно поискать, можно найти подходящий вариант. Тем более что ряд строителей под Новый год запустили специальные акции. Размер праздничного дисконта колеблется в диапазоне 4–7%.

По оценке Литинецкой, в начале декабря в массовом сегменте новостроек 1 кв.м в среднем стоил 173 830 руб., увеличившись за месяц на 0,3 п.п. Самые доступные новостройки внутри МКАД продаются в районах Западное Дегунино (студия площадью 12 кв. м за 3,2 млн руб.), Нижегородский (студия, 15,0 кв. м за 3,4 млн руб.) и Кунцево (студия, 19,8 кв. м за 3,5 млн руб.).

Мечта за 8 миллионов

Внутри Московской кольцевой автодороги в базах риелторов много бюджетных предложений до 8 млн руб. По данным ИРН, в зоне от ТТК до МКАД, в 1 км от метро «Алексеевская» студии площадью 29,5 кв.м продаются за 7,4–7,5 млн руб. В новом ЖК, расположенном между метро «Римская» и «Авиамоторная», цены стартуют от 6,8 млн руб.

На окраинах можно купить квартиры попросторнее. Так, в Восточном Бирюлеве с учетом скидок за 8,1–8,3 млн руб. можно купить «двушку» площадью 64–65 кв. м. А в Можайском районе дешевле 8 млн руб. стоит «однушка» площадью 42–45 кв.м. В новом доме в 2 км от метро «Селигерская» жилье площадью 41 кв.м продается за 8 млн руб. с учетом текущих скидок. Имея в кармане 8 млн руб., есть возможность стать хозяином апартаментов площадью 44–50 кв.м в МФК между станциями «Профсоюзная» и «Нахимовский проспект».

В Новой Москве цены повыше: во многих районах уже есть метро, а инфраструктура активно развивается. Здесь можно позволить себе более просторное жилье, чем в «старой» Москве. Наиболее доступные варианты стоит искать на некотором удалении от метро и МКАД. Например, в ЖК в 15 км от МКАД по Калужскому шоссе за 8–8,4 млн руб. предлагаются «трешки» площадью 77–81 кв.м.

Немало недорогих новостроек с развитой городской инфраструктурой и рядом с двумя станциями метро предлагается в Коммунарке. Например, в 2 км от метро «Коммунарка» представлен большой ассортимент квартир: от небольших «двушек» до просторных «трешек» площадью до 88 кв.м, за которые просят меньше 8,2 млн руб. По Киевскому шоссе между станциями «Румянцево» и «Саларьево» за 8 млн руб. продаются как просторные «двушки» (площадью до 62 кв. м), так и «евротрешки» (57–61 кв. м). Как сообщила гендиректор МИЭЛЬ-Новостройки Наталья Шаталина, в течение ноября в сегменте экономкласса Новой Москвы средняя цена поднялась на 2,8% до 107,8 тыс. руб./кв.м.

Место для успешных

По мнению аналитиков, в следующем году цены на московское жилье осторожно, с оглядкой на инфляцию, будут двигаться вверх. Заметнее всего подорожают новостройки возле новых транспортных мегапроектов — Московских центральных диаметров, Бирюлевской линии метро, Большой кольцевой линии. Как полагает руководитель АЦ ЦИАН Алексей Попов, благодаря последнему проекту на 5–7% вырастет стоимость 1 «квадрата» в Нагатинском Затоне, Лефортове, на Аминьевском шоссе.

Количество доступных новостроек в Белокаменной будет постепенно сокращаться из-за снижения объемов нового строительства после 1 июля 2019 года. Однако обвала никто не ждет. Реальный спрос большинства рядовых горожан будет ограничен, предпосылок для увеличения их доходов пока не видно. В этой ситуации девелоперы будут ориентироваться на строительство жилья повышенного комфорта. Таким образом, Москва медленно, но верно станет превращаться в город для состоятельных и успешных людей.

Заголовок в газете: Цены вырвались на волю
Опубликован в газете “Московский комсомолец” №28159 от 24 декабря 2019 Тэги: Выборы, Инфляция, Строительство, Недвижимость , Договор Места: Москва

Цены на московское жилье могут упасть резко

Дома в отдаленных районах Москвы у былых промзон вряд ли заселятся полностью

ИТАР-ТАСС Автор: Станислав Красильников

Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи запланированных веток метро. С удалением от будущих станций потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.

Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.

«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», – объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.

При этом, в отличие от новых территорий, в Москве пока что сохраняется отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что с 2005-го по 2014 год такое жильё в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за доступным жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что квартиры сегодня покупают те, у кого есть накопления. И тогда цены на московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).

Это будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.

Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с теми московскими домами, которые годами стоят с пустующими квартирами – из-за перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.

В последнее время инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше. Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных московских районах – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они могут так и не заселиться.

Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.

При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год. После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время продаж и т.д. В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.

По мнению Татьяны Калюжновой, избежать такого варианта развития событий возможно, но при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Аналитик считает, что сами застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не все новостройки, которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение без заметного снижения цен на квартиры.

Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства. В настоящий момент на московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки. По словам Татьяны Калюжновой, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить невысокую маржу. Если же компания не имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.

Подробнее о о положение дел в строительной отрасли на рынке читайте в статье “Строительный цугцванг” журнала “Эксперт”.