Сделки с недвижимостью: проблемы безопасности
Зачастую квартира – это единственная крупная ценность, которой обладает человек. При этом у многих людей существуют различные жилищные проблемы: кто-то испытывает необходимость в большей площади и собирается обменять свою квартиру на большую с доплатой, кто-то же, наоборот, хочет переехать в меньшую. Некоторые хотят сменить район, переехать поближе к родственникам или месту работы и т.п. Подсчитано, что человек меняет место жительства в среднем раз в десять лет. Надо сказать, что с началом приватизации жилья в 1991 году возник и рынок квартир. Обмены стали совершаться намного быстрее, чем раньше, сама процедура поиска подходящих вариантов стала проще, выбор вариантов квартир, выставленных на продажу, огромен. Но наряду с множеством плюсов рынка жилья возникли и новые, невиданные ранее проблемы. Это, прежде всего, умышленное мошенничество с недвижимостью. Кроме того, многие граждане, не сведущие в юридических тонкостях, могут оказаться в неприятной ситуации иногда из-за элементарного незнания законов. Неправильное оформление документов, ущемление прав несовершеннолетних и иных социально уязвимых членов общества, несоблюдение юридических норм – все это может привести к судебным разбирательствам вплоть до расторжения договора купли-продажи квартиры.
Разумеется, отдельный человек, несведущий в вопросах недвижимости, не в состоянии предусмотреть все возможные последствия своих действий и не обладает зачастую временем и силами, необходимыми для совершения продажи или обмена своей квартиры. Поэтому и существует особая сфера услуг – риэлторские агентства. Они объединяют опытных профессионалов, юристов по жилищным вопросам и специалистов в области оформления и регистрации договоров отчуждения. В настоящее время рынок жилищных услуг оформился – основной процент сделок происходит при посредничестве крупных и средних агентств с хорошей репутацией, давно и успешно работающих с недвижимостью. Поэтому, несмотря на солидные комиссионные, зачастую взимаемые риэлторскими фирмами, обращение к их услугам приносит клиенту ряд неоспоримых преимуществ.
Итак, при выборе риэлторской фирмы следует учитывать следующие факторы:
Опыт работы на рынке недвижимости. Если учитывать, что рынок недвижимости существует около 10 лет, то по времени работы фирмы несложно определить, насколько опытны компания и ее сотрудники.
Наличие лицензии. Не бойтесь требовать предъявления лицензии. В настоящее время лицензии состоят из двух листов, собственно самой лицензии (указывается номер лицензии и срок действия) и приложения (указываются разрешенные виды деятельности).
Наличие брокерской карточки у сотрудника фирмы, подписывающего договора.
Членство в общественных риэлторских организациях. Существует несколько организаций: Российская Гильдия Риэлторов (наиболее крупная и весомая), Московская Ассоциация-Гильдия Риэлторов (региональная организация), FIABCI (Международная федерация участников рынка недвижимости), членство в которой наиболее почетно.
Страхование профессиональной ответственности.
Кроме того, обратите внимание на помещения офиса компании, на психологическую обстановку, на обслуживание специалистами.
Обратите внимание на договор об оказании услуг. Трехсторонний договор является в настоящее время наиболее юридически грамотной формой взаимодействия риэлторской фирмы и клиента. Он подписывается агентством, продавцом и покупателем. Именно такой договор полностью соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ. Деятельность риэлторской фирмы в этом случае абсолютно «прозрачна», т.е. не происходит утаивания суммы комиссии, что иногда встречается в недобросовестных риэлторских фирмах.
Риэлторская фирма при осуществлении рекламной кампании должна оградить клиента от нежелательных звонков и контактов, кроме того, предварительная беседа агента с потенциальными покупателями и его присутствие на просмотре позволяют уберечь клиента агентства от подозрительных или просто несерьезных визитов.
В случае, если вы занимаетесь продажей или обменом своей квартиры с помощью риэлторской фирмы, она обязательно возьмет на себя такой непростой момент, как получение или передача аванса (задатка). Необходимо пояснить, что, согласно Гражданскому кодексу, задатком принято называть вносимую за квартиру денежную сумму, которая служит подтверждением серьезности намерений покупателя. При невозможности по каким-либо причинам совершить сделку купли-продажи квартиры продавец возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере. Аванс представляет собой фактически то же самое, однако возвращается в одинарном размере. Принятие и передача денежных сумм через посредничество риэлторских фирм оформляется соответствующими дополнительными соглашениями к договору, кроме того, фирма принимает на себя ответственность за возвращение аванса (задатка) в случае каких-либо осложнений. Внесение же и получение авансов (задатков) от частного лица частному лицу оформляется простыми расписками, в которых должны быть указаны Ф.И.О., паспортные данные, за какую квартиру вносится аванс, его сумма, сроки и условия возврата.
Основные сложности при проведении сделок:
Наличие субъектов сделки
Регистрация в государственных органах
При сборе документов, необходимых для заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества, советуем покупателю лично присутствовать в государственных органах, а именно: РЭУ, БТИ. Эти справки могут быть получены по доверенности от собственника квартиры. При необходимости покупатель может потребовать продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Данные справки могут быть выданы только заявителю, получение их по доверенности не допускается.
Нотариат
При заключении договоров по отчуждению недвижимого имущества у нотариуса участникам сделки необходимо представить весь комплект необходимых документов. Нотариус при удостоверении договора выясняет дееспособность субъектов сделки, их желание совершить указанную сделку. За удостоверенный договор нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной отвечает перед лицом, утратившим право собственности, всем своим имуществом. В соответствии с этим, при удостоверении сделки непосредственно у нотариуса возникает необходимость проверки всех документов. Сторонам на руки выдаются удостоверенные договоры по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательной регистрации. Подлинники правоустанавливающих документов, а также согласие супругов, заявления от третьих лиц по освобождению имущества остаются у нотариуса, удостоверившего сделку. По желанию сторон нотариус может сделать копии указанных документов. При заключении нотариального договора обязательно личное присутствие участников сделки или их доверенных лиц. Доверенности на заключение нотариального договора должны быть нотариально удостоверены. К нотариально заверенным доверенностям приравниваются доверенности, удостоверенные начальником мест лишения свободы, командирами воинских частей и др. согласно ст. 185 ГК РФ. Доверенности, удостоверенные начальниками следственных изоляторов, не приравниваются к нотариально удостоверенным, но в Москве существует практика и разъяснение Комитета муниципального жилья, что доверенности из следственных изоляторов принимаются как нотариусами, так и на регистрацию в регистрирующий орган. (Следует также отметить, что согласно ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут передавать имущество подопечному, за исключением передачи этого имущества в качестве дара, безвозмездного пользования). Это означает, что договор купли-продажи, мены и другие возмездные договоры не могут быть удостоверены между родителями, опекунами, попечителями и их несовершеннолетними детьми, по которым несовершеннолетние приобретают права на недвижимое имущество.
Наличие субъектов сделки
Субъектами сделки являются «ПРОДАВЦЫ» и «ПОКУПАТЕЛИ».
При заключении договоров отчуждения, независимо от того, заключается ли он в нотариальной форме или простой письменной, необходимо присутствие субъектов сделки или их доверенных лиц, с надлежаще оформленными полномочиями. Отсутствие подписи в договоре хотя бы одного субъекта свидетельствует о том, что данный договор не заключен, а, следовательно, ничтожен. Субъекты сделки должны быть правоспособны и дееспособны. В случае если какой-либо субъект сделки не дееспособен, то от его имени действует его законный представитель, опекун, попечитель, с согласия органов опеки и попечительства.
Регистрация в государственных органах
Как уже отмечалось выше, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей о правах в Единый государственный реестр прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах о произведенной регистрации и выдача удостоверений, подтверждающих такую регистрацию.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на документе.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лицами. В случае если права возникают на основании договоров, не удостоверенных нотариально, то заявление на государственную регистрацию подается от всех сторон сделки. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда. В случае если права на недвижимое имущество возникли на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, но по желанию сторон были нотариально удостоверены, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора. Вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ, подтверждающий оплату регистрации. Физическое лицо на государственную регистрацию предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, документ, удостоверяющий его личность, документ, подтверждающий полномочия действовать от имени данного юридического лица. Так же на государственную регистрацию предоставляются документы, необходимые для проведения сделок. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с перечнем и с указанием даты их предоставления. Расписка подтверждает прием документов на регистрацию прав.
Гарантии юридической безопасности
Юридическую безопасность при отчуждении и покупке имущества может обеспечить только тщательная проверка документов и грамотное проведение сделки. В связи с тем, что с 2000 года при утере правоустанавливающих документов выдают не их дубликаты, а выписку из реестра зарегистрированных прав, участились случаи мошенничества: выписку из зарегистрированных прав собственник квартиры или его доверенное лицо может брать из регистрирующего органа неоднократно и, соответственно, оформлять договоры по отчуждению квартиры так же неоднократно.
При сборе документов необходимо обратить внимание на наличие зарегистрированных в квартире лиц на момент отчуждения имущества и на тех лиц, которые были временно сняты с регистрационного учета в армию, места лишения свободы и др. Согласно ст. 292 ГК РФ «Члены семьи собственников, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением. » И в соответствии с этим, переход права собственности к другому лицу не является основанием прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При заключении договора отчуждения имущества в вышеуказанном случае необходимо потребовать присутствие зарегистрированных лиц с тем, чтобы они дали свое согласие на отчуждения этого имущества, в котором они проживают, с обязательством по его освобождению. Следует также учитывать положения Семейного кодекса РФ. В соответствии со ст. 25 СК РФ имущество супругов, приобретенное ими в совместном браке, является общей совместной собственностью обоих супругов, даже если один из них не принимал участия в получении доходов, а занимался, например, ведением домашнего хозяйства, воспитанием детей. В таком случае при продаже имущества, приобретенного в браке (кроме случаев приватизации, наследования, дарения) требуется согласие того супруга, который собственником не является, но по закону имеет супружескую долю. Согласие супруга требуется и в случае приобретения имущества одним из супругов. В случае если при заключении сделки согласие второго супруга на отчуждение или приобретение имущества не заявлено, то такая сделка является оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке.
Перечислить все варианты гарантий юридической безопасности не представляется возможным, т.к. каждый случай заключения сделки с недвижимым имуществом индивидуален и требует индивидуального подхода и решения каждого вопроса юристом-специалистом по жилищным проблемам.
Аренда банковской ячейки является сегодня наиболее распространенной формой расчетов при купле-продаже недвижимости. И здесь встает вопрос выбора банка.
Факторов, по которым можно определить «пригодность» банка, несколько.
Первое – это, разумеется, надежность самого банка, гарантия того, что в случае каких-либо собственных проблем он не пойдет на вскрытие ячеек. Вообще, деньги, лежащие в банковских ячейках, не считаются находящимися в его обороте и должны быть неприкосновенными даже в случае банкротства банка. Но все понимают, что между тем, как должно быть и как есть на самом деле, существует определенная разница. И у любого банка, невзирая на все заверения о том, что ячейка запирается на два ключа, один из которых – у клиента, техническая возможность вскрыть ячейки, конечно, есть.
Надежность банка, честно говоря, это тот аспект, который менее всего может быть проверен риэлтором. Смотрим на наличие банковской лицензии, время пребывания на рынке, отзывы о его работе.
Второй момент – надежность самого депозитария, его оборудование. Некоторые банки, к сожалению, заявляют, что у них есть депозитарий, хотя на самом деле это – всего лишь комната за железной дверью. Нормальное оборудование стоит миллионы долларов. Помимо собственно депозитария, банк должен иметь помещение для ожидания (неприятно, когда приходится ждать на улице – всякому ясно, что в очереди в банковское хранилище у каждого второго десятки тысяч долларов в сумке), комнаты и оборудование для пересчета денег, проверки подлинности купюр и т.д.
Третье – соглашения, которые банк предлагает клиентам. Обычно заключается два договора: первый – об аренде ячейки (тут все просто, в большинстве банков они практически одинаковы), второй – дополнительное соглашение, регламентирующее доступ к ячейке, различные условия этого. Приятно, когда банк предлагает разные варианты (доступ одного человека, двух, только с договором купли-продажи или еще с какими-то документами, возможность доступа доверенных лиц и т.д.) – это делает возможным заключать многоступенчатые сделки. А если еще сами эти договоры написаны понятным языком, не занимают по 15 страниц убористого текста, то все просто замечательно.
Нужно отметить, что само по себе содержание депозитария для банка невыгодно. Оборудование стоит дорого, очень солидных денег требует и обеспечение безопасности – сигнализация, охрана. А аренда ячейки стоит всего $20-30 в месяц. Поэтому банки рассматривают депозитарий либо как «гвоздику в петлице» (смотрите, мы сумели его оборудовать, значит мы солидный банк), либо специализируют депозитарий на риэлторские сделки. В этом случае основная цена ($30-70) идет уже за дополнительное соглашение, а аренда ячейки в целом будет стоить от $50 до 100.. Плюс разные дополнительные услуги – пересчет денег, проверка подлинности купюр. Стоит это 0,1-0,2% от суммы, и пользуются такими услугами около 10% клиентов. В общем, банкам уже есть за что работать.
И последнее, что необходимо сказать о соглашениях. Во всех банках в договорах есть фраза о том, что «банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов». Спорить с этим бесполезно, банки в этом вопросе занимают единую позицию.
Еще один аспект – как работает персонал банка. Служащих должно быть достаточно – чтобы клиенты не ждали их. Важно и то, как организован доступ самих сотрудников в хранилище. В некоторых банках система безопасности построена так, что войти могут только минимум два человека (менеджер и охранник), причем каждый может открыть только одну из двух дверей, ведущих в депозитарий. И еще есть журнал посещений, регистрирующий, кто и когда входил в хранилище.
И, наконец, цена за услуги. Дешевле всего обходятся банки, предлагающие минимум услуг и надежности. А при нормальных условиях нужно ориентироваться на сумму около $70.
Важный аспект, существенно влияющий на цену, – срок аренды. Здесь клиенты находятся в сложном положении. С одной стороны, Москомрегистрация уже с весны регистрирует нотариально заверенные сделки за две недели, что является мощным стимулом экономить на ячейке. С другой – в законе о регистрации говорится о сроке в месяц, так что экономия может обойтись чересчур дорого.
А что если клиент не освободит ячейку к окончанию действия договора? Сначала банк оповестит его по контактному телефону (оставленному при составлении договора аренды), затем, выждав месяц-два (если клиент объявится в это время, его ждет штраф), вскрывает ячейку в присутствии комиссии.
Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры
Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?
Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них. Как это делается? Для этого существуют специальные Откроется в новой вкладке.”>правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы. Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ . Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.
Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.
Безопасность при покупке квартиры
Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных. Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.
Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.
Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на Откроется в новой вкладке.”>первичном или на Откроется в новой вкладке.”>вторичном.
На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке Откроется в новой вкладке.”>компании-девелопера.
Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Откроется в новой вкладке.”>Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.
Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.
На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права. Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Откроется в новой вкладке.”>Свидетельстве о собственности на квартиру или в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником Откроется в новой вкладке.”>общего имущества супругов.
Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего. Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.
Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти Откроется в новой вкладке.”>обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя. В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с Откроется в новой вкладке.”>завещательным отказом, например).
Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры. А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.
Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.
Безопасность при продаже квартиры
Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п. будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя. Продавец здесь может отдыхать.
А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но Откроется в новой вкладке.”>способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.
Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.
Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, Откроется в новой вкладке.”>запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).
Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
События года 2019
Финансы
Страхование
Потребительский рынок
Энергетика
Транспорт
Здравоохранение
Технологии
Бизнес
Недвижимость
Образование
Жилье без жулья
В этих цифрах – и те собственники, кто стал жертвой обмана. Речь о людях, кто честно купил жилье, а потом, иногда спустя годы, вдруг выяснилось, что у приобретенной квартиры – темное прошлое. Такое прошлое означает, что права на квадратные метры оформили обманом, подделав документы. Больше всего воровали квартир у государства. После смерти хозяина муниципальной квартиры подделывали, к примеру, право на наследство. Теперь у добросовестных приобретателей жилья квартиру не отнимут.
До сих пор таким людям никто не мог помочь. По данным Росреестра, только за первое полугодие этого года в стране рассмотрели 9890 исков с требованием вернуть недвижимость. Из них 267 исков касались жилья. Рекордсмены по таким искам – Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Ростовская область. Жилье суды отнимали, и целые семьи оказывались, что называется, у разбитого корыта – и квартиры нет, и денег нет. Теперь благодаря новому закону ситуация изменится, причем кардинально.
Для того чтобы решить проблему пострадавших людей, работали многие – законодатели, судьи Конституционного суда РФ, юристы очень многих министерств и ведомств. Это была невидимая обывателям, но, поверьте, очень нелегкая работа. Особенно тяжело было тем, кто покупал такое жилье в ипотеку – оказавшись на улице, граждане вынуждены выплачивать банку деньги за отнятые квадратные метры. Все чиновники соглашались, что люди пострадали безвинно, они добросовестные приобретатели, но разводили руками – все по закону.
А теперь по порядку. Итак, с 1 января 2020 года начинает работать закон N 430. Он изменил некоторые статьи Гражданского кодекса РФ. Они касаются прав добросовестных приобретателей приватизированных квартир от “изъятия жилья в пользу государства”. Законопроект был внесен в Госдуму по требованию Конституционного суда.
Статья 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество пополнилась определением, кто является добросовестным приобретателем. Им признается приобретатель имущества, который основывался на сведениях из госреестра.
Изменили и статью 302 ГК РФ – “истребование имущества от добросовестного приобретателя”. Ее дополнили новым пунктом, по которому государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя. Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли.
При рассмотрении таких дел судами будет устанавливаться факт добросовестности покупки жилья. Это позволит защитить владельцев приватизированного жилья, которое украли у власти мошенники.
У государства при этом сохраняется право регрессного требования к мошенникам. Если их поймают.
Законопроект в Думе проходил трудно. Ко второму чтению внесли важные поправки, о которых говорила замминистра экономического развития РФ – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.
Установили презумпцию добросовестности, если приобретали жилье, основываясь на данных Росреестра. Уточнили правила, касающиеся сроков приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Течение срока начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя. А в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя жилья, которым он владеет открыто, – не позднее момента госрегистрации такого права.
Добавилась и еще одна ключевая норма. Государство, субъект, муниципалитет не могут в суде требовать квартиру, если прошло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Доказывать недобросовестность покупателя возлагается на власть.
В августе президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Закон “О государственной регистрации недвижимости”, касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье, если такое все же происходит. Документ разработан по предписанию Конституционного суда.
Этот закон также начнет действовать с 1 января 2020 года. Нормы о компенсации имеют обратную силу. В течение трех лет после его вступления в силу те граждане, кто раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Платить будет казна по выбору правообладателя – либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости отнятой недвижимости.
Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству:
“Закон вместе с новыми нормами о компенсации позволит лучше защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимости и предусмотреть дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище”.
Безопасность недвижимой собственности
“Лучше перебдеть, чем недобдеть”
Цель работы Службы безопасности агентства недвижимости, действующего в секторе купли-продажи на вторичном рынке, – избавить персонал фирмы от целого ряда специфических проблем. СБ не даст сотрудникам потерять свой авторитет в сомнительных сделках и своей компетентностью постоянно поддерживает имидж агентства.
На рынке недвижимости действует множество субъектов, так или иначе вовлеченных в оборот жилья. Это продавцы и покупатели, агентства недвижимости и частные маклеры, паспортно-визовые службы и органы регистрации сделок, нотариусы, органы опеки и попечительства и так далее. В сферу безопасности, как одной из составляющих взаимоотношений между этими субъектами, входят следующие направления деятельности профильного подразделения агентства недвижимости:
- защита коммерческой тайны и конфиденциальной информации агентства, тайны сделок;
- безопасность персонала агентства;
- разрешение конфликтов с другими субъектами рынка;
- связь с правоохранительными органами;
- проверка существенных обстоятельств сделки или фактов истории объектов недвижимости при наличии обоснованных подозрений;
- информационная поддержка участия агентства в судебных делах, связанных с операциями с недвижимостью;
- углубленная экспертиза документов, имеющих подозрительные свойства;
- сбор и обработка информации о негативности, т.е. некорректности или криминальности, поведения субъектов рынка;
- обучение персонала агентства методам предупреждения ситуаций, ведущих к убыткам;
- доведение до персонала агентства каналов связи для контакта, в т.ч. экстренного, и типовых ситуаций, при возникновении которых сотрудники обязаны обращаться в подразделение безопасности.
Как видно, функций у СБ достаточно много, особенно учитывая максимальную криминализацию этого сектора рынка в условиях крайнего несоответствия законодательства требованиям безопасности сделок. Осознать это обычно помогает перечень ситуаций, при которых сотрудники агентства должны обращаться в СБ:
- Наличие фактов неправомерного использования конфиденциальной информации агентства или его подразделений.
- Наличие обоснованных подозрений (фактов) незаконности сделки или оснований для ее совершения.
- Наличие фактов негативного поведения субъектов рынка.
- Обнаружение подделанных, подложных или имеющих неразрешимые сомнения документов.
- Возникновение конфликтов с другими субъектами рынка, в случае перерастания в угрожающие формы сообщать немедленно.
- Попытка вербовки агента.
- Обнаружение интереса каких-либо лиц к режиму работы подразделения и персонала, условиям сохранности документов, имущества и оборудования.
- Обнаружение информации о “ложных” агентах агентства.
- Появление в поле зрения агента объектов или лиц, занесенных в т.н. “черные списки” агентства.
- Обнаружение заинтересованности деятельностью агентства со стороны правоохранительных и налоговых органов для своевременного подключения к решению проблем.
- Обнаружение нетипичных для агентства документов, на которых стоят печати и штампы агентства и его подразделений.
Подделки и подлог
Несмотря на то, что количество “квартирных” преступлений, имеющих тяжкие последствия, пошло на спад , увеличилось число “интеллектуальных” мошенничеств.
Мошенничество при сделках с недвижимостью – это определенные действия злоумышленников для совершения заведомо ущербной сделки путем введения персонала агентства (продавца, покупателя и т.д.) в заблуждение различными способами с целью личной наживы или в других целях. “Заведомо ущербная” означает, что на момент совершения сделки мошенникам известны основания, по которым она впоследствии может быть признана недействительной (ничтожной либо оспоримой), но эти причины ими скрываются.
Известно, что наиболее часто скрываемой информацией со стороны клиентов или посредников может быть:
- мотивы продажи жилой площади,
- наличие несовершеннолетних детей в разводе,
- наличие наследников,
- причина отсутствия доверителя при сделке по доверенности,
- состав семьи и заинтересованность ее членов в сделке,
- наличие правообладателей в заключении,
- ограничения дееспособности,
- работоспособность телефонной линии и другое.
Цель сокрытия такой информации – утаивание изъянов в состоянии объекта, его истории или фактов незаконных оснований приобретения права на объект.
Основные атрибуты мошенничества – обман и доверие, т.е. обман плюс доверие. Однако в данном случае сам обман малого стоит, потому что сделка, как известно, оформляется целым рядом документов. То, что касается введения в заблуждение посредством документов, может подразделяться на следующие категории :
1. Изменение мошенниками формы и содержания документа:
- подчистки, стирание,
- травление текста (удаление записи химическим путем),
- дописки, в т.ч. другим почерком,
- переклейка фотокарточки (на личных документах),
- замена частей документа (состоящего из нескольких листов),
- подделка печатей и штампов,
- подделка бланков,
- зачеркивания, замазывания,
- исправления поверх написанного,
- использование чернил (паст) различных цветов и оттенков,
- надорванные, помятые или вырванные страницы,
- признаки неполноты или резкого прерывания в изложении документа,
- любые признаки, вызывающие подозрения в форме и содержании документов.
2. Нарушение определенным органом исполнительной власти или инстанцией установленной формы или санкционированного законом содержания документа:
- невнесение в документ всех необходимых сведений, умышленное искажение содержания,
- выдача документа при отсутствии законных оснований для этого (нет собственноручного заявления просителя, не предоставлены исходные документы и т.п.),
- выдача документа другим, не уполномоченным на получение, лицам,
- выдача документа за подписью ненадлежащего лица,
- выдача документа с печатью (штампом) ненадлежащей организации.
Рекомендуем также обращать внимание персонала агентства на то обстоятельство, что в целях оформления сделки заинтересованные лица должны предоставлять только оригиналы документов или надлежащим образом заверенные копии.
Для того, чтобы не стать невольным соучастником незаконных действий, каждый агент должен быть обучен специалистами СБ элементарным приемам определения подделанных и подложных документов. При обнаружении указанных ниже признаков или других подозрений относительно формы и содержания документа персонал обязан незамедлительно обращаться к непосредственному руководителю, а если и после этого сомнения остаются неразрешимы – в СБ.
Любой агент в известной мере, как продавец услуг, должен владеть также элементарными приемами выявления отрицательных мотивов в поведении клиента и обнаружения признаков обмана во время общения с ним. Обучение этому могут проводить как специалисты-психологи, так и обладающие необходимой квалификацией и опытом сотрудники СБ. Такие признаки (здесь приведены наиболее общие понятия в этой области) можно разделить на четыре основных категории.
1. Обнаруживаемые в характере речи:
- изменение темпа речи,
- непроизвольные изменения интонации во время произнесения лжи,
- изменение тембра голоса,
- слишком быстрые ответы на вопросы, которые должны заставить задуматься,
- появление пауз при ответах, которые не должны были вызвать затруднение, и другие.
2. Обнаруживаемые по невербальным проявлениям:
- легкая улыбка,
- “бегающий взгляд”,
- контроль собеседника во время ложного высказывания,
- микронапряжение лицевых мышц (“пробегает тень”),
- покраснение лица, подрагивание губ, частое моргание и другие
3. Обнаруживаемые по жестам, подсознательно используемым при произнесении ложных утверждений:
- жест “рука к лицу”,
- жест “прикрытие рта”,
- жест “прикосновение к носу, явно не почесывание”,
- жест “оттягивание воротника”.
4. Обнаруживаемые по признакам недостоверности информации:
- совпадение в мельчайших деталях показаний нескольких рассказчиков,
- противоречие высказанной (предоставленной) информации проверенной,
- нарочитая, чрезмерная точность описания событий (как результат заучивания),
- различное объяснение одних и тех же сведений в разное время,
- навязчивые инициативные повторения каких-либо утверждений,
- неопределенность, неконкретность сведений, содержащихся в ложной информации,
- неуместная неоднократная ссылка на свою добропорядочность и незаинтересованность,
- оговорки в повествовании как невольное сообщение достоверной информации,
- переспрашивание вопроса,
- уклонение от ответа на прямой вопрос,
- клятвы, заверения и другие признаки.
Обратите также внимание на то, что указанные признаки необходимо оценивать только в комплексе и выводы об истинных намерениях клиента делать крайне осторожно.
Риски
Основная цель деятельности СБ – предотвращение убытков, которые могут возникнуть в результате совершения умышленных либо неумышленных действий, в основе которых лежат определенные факторы риска. Убытком для агентства недвижимости можно считать: материальный ущерб; отрицательные правовые последствия; угроза независимости агента, например, наступление какого-либо вида ответственности, вовлечение в долговую, физическую зависимость от третьих лиц и пр.; отрицательные последствия для имиджа и авторитета агентства. Эти убытки могут наступить в результате действий, совершенных не только злоумышленником, но и в результате неправильных действий (бездействия) своих агентом или менеджеров (умышленно либо неумышленно). Материальный ущерб для агентства в некоторых случаях будет иметь следующие размеры:
- срыв (затягивание) сделки – уплата по этой причине агентством штрафов и неустоек,
- расторжение данной сделки по решению суда – судебные расходы агентства,
- совершение сделки без агентства с использованием его листинга – упущенная выгода,
- совершение сделки вне агентства по объекту, не представленному в листинге – стоимость рабочего времени, использованного агентом не в интересах агентства.
Характеристики факторов риска, как первопричин возникновения ущерба, кратко изложены в таблице №2.
Таблица №2.
| Недвижимость | Характеристика |
|---|---|
| Обычная (жилой дом, квартира) | Тесно контактируют с земной поверхностью (обязательное условие) |
| поверхностью (обязательное условие).Сложное комплексное имущество предприятий (цех, шахта, завод) | Отдельные объекты способны перемещаться |
| Особая | Допускаются передвижения (суда) |
Что относится к недвижимости?
Принадлежность имущества к определенному виду освещена в ст. 130 ГК РФ. При этом указывается, что движимая собственность госрегистрацию не предполагает, кроме исключительных случаев, установленных законом.
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи (ФЗ № 51)
К недвижимости причисляются:
- земельные территории, недра;
- жилплощади — многоквартирные здания и индивидуального строительства, коттеджи, дачи, квартиры, комнаты и так далее;
- нежилые помещения — для ведения бизнеса и социальной эксплуатации;
- части и целые площади, задействованные для хранения транспортных средств;
- иные сооружения — сети (ЛЭП, газо- и водоснабжения, канализация) и иные объекты продолжительного использования;
- встроенные элементы, убрать которые неосуществимо без причинения урона;
- транспорт: воздушный, космический, внутреннего, смешанного, морского плавания;
- объекты незаконченного строительства или реконструируемые.
ВНИМАНИЕ! Собственность, которая не входит в обозначенный перечень, причисляется к движимой.
Уточняет дифференциацию видов недвижимости также Письмо ФНС РФ от 01.10.18 N БС-4-21/19038@. Согласно приведенным в документе правовым положениям, при анализе принадлежности объекта целесообразно опираться на его природные качества или распоряжение закона.
Письмо ФНС РФ от 01.10.18 N БС-4-21/19038, страница 1
Письмо ФНС РФ от 01.10.18 N БС-4-21/19038, страница 2
В бумаге уточняется, что госрегистрация права на вещь не выступает обязательным указанием причисления ее к недвижимости. Чтобы дифференцировать собственность, нужно проверить, присутствует ли запись о ней в ЕГРН, если таковой нет — предоставить подтверждения, указывающие на тесный контакт с землей и неосуществимость ее передвижения без нанесения урона. Например, для объекта капстроительства — это документация техучета или инвентаризации, проектные бумаги, согласие на возведение или внедрение и другая, включающая соответствующие характеристики рассматриваемой вещи.
Владение регистрируется только касательно собственности, обладающей свойствами недвижимости и выступающей в гражданских сделках, как обособленный правовой объект. Иногда и движимое имущество предусматривает гософормление. Например, большинство видов транспорта регистрируется в госреестрах.
При определении имущества к недвижимому также учитывается его конструкция. Сложные объекты, но состоящие из элементов, которые поддаются демонтажу и переносу в другое место, причисляют к движимым. Например, автостоянка, включающая охранное здание, туалет, ограждение, ворота, не считается недвижимостью. Все элементы выступают временными сооружениями, которые доступно переместить в иное место.
В юридической практике часто присутствуют споры о дифференциации собственности в отношении обширного перечня объектов.
ВНИМАНИЕ! При определении движимого или недвижимого имущества важно учитывать не только его основной признак контакта с землей и неосуществимости передвижения, но и другие в совокупности.
Юристами и экспертами при разрешении споров о причислении собственности к определенному виду зачастую предлагаются собственные интерпретации положений законодательства, которые учитываются при разбирательствах. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Например, до сих пор нет единого мнения, является ли асфальтовое покрытие недвижимостью. Несмотря на то, что такие участки остаются земельными и имеют кадастровый номер, техпаспорт, все-таки решено отнести их к движимому имуществу. Основанием служит обоснование, что такие асфальтированные площадки нельзя рассматривать обособленно.
Пример 1
Гражданин имеет в собственности двухэтажное кафе, при этом обозначает его как движимое имущество. Его утверждение основано на том, что заведение — временное сооружение, построенное на период аренды участка земли, на котором оно располагается. При этом владелец отмечает, что здание на самом деле одноэтажное, все, что выше — это встроенные антресоли. Согласно строительной квалификации, они не являются этажом. Однако суд не одобрил доводы гражданина, признав кафе недвижимостью. Поводом выступил монтаж здания, осуществленный на основательно построенном фундаменте, тесно связанном с землей. Также доводом послужило подведение стационарных коммуникаций, тепло- и водоснабжения, канализации.
Пример 2
Гражданин владеет павильоном, от местных властей присутствует разрешение на торговую деятельность на 3 года. Сооружение выполнено из панелей, основательный фундамент отсутствует. Проведены коммуникации (на время): электричество, водоснабжение. Павильон не объявлен объектом недвижимости, поскольку не имеет капитального фундамента (тесного контакта с землей), его назначение не предполагает продолжительной эксплуатации. Кроме того, при необходимости его можно перенести без нанесения урона состоянию.
Пример 3
На участке шахты возведены слесарное и бытовые помещения, к которым подведены коммуникации. Применяются сооружения уже более 5 лет. Такие объекты не признаются недвижимым имуществом, поскольку участок земли под них не выделялся, договор аренды отсутствует. Несмотря на длительность использования, постройки возведены временно на период проведения работ в шахте.
Видео — Недвижимость: общее понятие
Отличие недвижимого имущества от движимого
Необходимость дифференциации собственности обусловлена нюансами законодательства — правила владения, приобретения, реализации допустимы для одного вида, но неприемлемы для другого. Особенности имущества также применяются при процессах в суде, погашении налоговых обязательств, разделе и так далее.
Принадлежность объекта к определенному виду устанавливает:
- требуется ли госрегистрация;
- как представить его в бухучете, в том числе налоговом;
- как вычислить амортизацию;
- как формировать уставной фонд организаций;
- в каком порядке осуществлять сделки или иные правовые действия (наследование, удержание за долги и так далее).
Таблица 2. Сравнение движимого и недвижимого имущества
| Недвижимость | Движимая собственность |
|---|---|
| Преимущественно требуется госрегистрация, в том числе при сделках | В основном случае госрегистрация не применяется |
| Наличие установленного адреса местонахождения | Не привязана к определенным координатам местоположения, легко и без ущерба перемещается |
| Приобретательная давность (право на владение по истечении длительного времени добросовестного использования имущества) насчитывает 15 лет (ст.234 ГК РФ) | Приобретательная давность — 5 лет |
| Преимущественно подлежит имущественному взносу | В большинстве случаев налог не удерживается |
ВНИМАНИЕ! Определению принадлежности объекта к одному из видов имущества способствуют акты муниципальных образований по капитальному строительству.
Налог на имущество организаций в 2019 году: освобождение движимых объектов от обязательств
С 01.01.2019 года имущественному взносу подвержена только недвижимость юридических лиц (п.1. ст. 374 НК РФ). То есть предприятия, располагающие исключительно движимой собственностью, освобождаются от данного вида обязательств и не предоставляют отчетность (ст. 373, 386 НК РФ).
Статья 374. Объект налогообложения (ФЗ № 117))
Налоговые органы классифицируют имущество, опираясь на законодательные акты и нормативы (ст. 130 ГК РФ, Письмо ФНС России N БС-4-21/14968@ и так далее), поскольку в НК РФ точного списка объектов, причисляемых к недвижимости, нет. У многих предприятий при дифференциации объектов основных средств возникают затруднения. Например, стоит учитывать, что элементы инженерных конструкций здания могут расцениваться в бухотчетности как обособленные единицы. Поскольку они выступают составляющими недвижимости, то должны облагаться налогом в 2019 году.
ФНС в письмах разъясняет организациям подобные моменты. Считается, что в недвижимость включены коммуникации (отопление, котельная, водоснабжение, газопровод, электропроводка, телефонные сети, сигнализация, лифты и так далее — Письмо ФНС России N БС-4-21/7770). Если с сооружения удерживается взнос по средней стоимости за год, то цена входящих элементов также учтется при вычислении. Но при оценке здания по кадастру, отдельно по составляющим единицам налог не насчитывается. Организация, предоставляя отчетность, должна обосновать ФНС принадлежность собственности к движимой или недвижимой. Осуществляется это оценкой инспекторами признаков имущества и иных обстоятельств:
- есть или отсутствует запись о недвижимости в ЕГРН;
- природных характеристик (контакта с землей);
- есть ли возможность передвижения объекта без урона состоянию.
В отношении сооружений капитального строительства у плательщиков запрашиваются:
- бумаги техучета и техинвентаризации объекта как недвижимости;
- согласие на возведение и внедрение;
- проектные или иные бумаги;
- прочие характеристики собственности.
ВНИМАНИЕ! Инспекторы вправе осуществлять осмотры, исследования, привлекать для оценки независимых специалистов, требовать дополнительную документацию на основаниях, обозначенных НК РФ.
Ставки и период оплаты имущественного взноса для предприятий регулируются на региональном уровне, первая не может начисляться свыше 2,2%.
Видео — Налог на имущество организаций 2019 года
Налог на имущество физических лиц в 2019 году: переход при расчетах к кадастровой оценке собственности
Нововведения в налоговое законодательство связаны с постепенным ростом с 2014 года ставки имущественного взноса и общим методом ее вычисления. При расчетах применяется переход от инвентаризационной оценки собственности к кадастровой. Последняя точнее отражает рыночную стоимость недвижимости и отличается более высокой величиной, соответственно, и размер налога увеличивается.
Чтобы сделать переход плавным, государство ввело поправочные коэффициенты, сокращающие общую сумму взноса. Однако их действие рассчитано на 4 года, далее вычисление осуществляется без их учета.
Таблица 3. Поправочные коэффициенты
| Налоговый период | Величина коэффициента |
|---|---|
| 1-й | 0,2 |
| 2-й | 0.4 |
| 3-й | 0,6 |
| 4-й | 0,8 |
Срок завершения действия коэффициентов различен на региональном уровне, поскольку зависит от даты введения закона о применении кадастровой оценки. В отдельных субъектах РФ уже в 2020 году (за 2019 г.) вычисление осуществится без их учета, в других они сохранятся еще несколько лет. В некоторых регионах еще разрешена оценка по инвентаризации.
Налог удерживается с видов собственности:
- жилплощади или доли в ней;
- объекта незаконченного строительства;
- капитального возведения, где одно помещение применяется в качестве жилья;
- парковки или гаража;
- иных помещений (апартаментов, склада и так далее);
- строения для размещения инвентаря площадью до 50 кв. метров, которое располагается на территории, применяемой для ведения натурального хозяйства.
Имущественный взнос определяется по ставке, принятой на региональном уровне. По федеральным нормативам обозначен только предел — 0,1 % от стоимости объекта по кадастру. Показатель может варьироваться, исходя из применяемых коэффициентов (возможно увеличение в регионах на 0,2 пункта). Налогооблагаемая база вычисляется на основе площади собственности за минусом числа метров, обозначенного законодательно:
- 10 кв.м — комната или доля;
- 20 кв.м — квартира;
- 50 кв. м — дом.
Величина имущественного налога рассчитывается путем умножения оставшейся после вычета площади на цену объекта и ставку.
ВНИМАНИЕ! Если гражданин не согласен с оценкой собственности по кадастру, он вправе заявить об этом в комиссию Росреестра или в суд.
С января 2019 года также изменилась величина взимания за гаражи и парковки. До этого момента за парковку вносили 2% от цены по кадастру, теперь величина находится в диапазоне от 0,1 до 0,3%. Оформление налогового вычета допустимо на прежних условиях.
Видео — Налог на имущество физических лиц
Недвижимость, с которой не удерживается имущественный налог
Не вся собственность, которая причисляется к недвижимой, облагается имущественным взносом. В отношении некоторых объектов это недопустимо.
Согласно статье 374 НК РФ, к ним относятся:
- объекты природного происхождения (земля, водохранилища);
- собственность оборонного назначения, обеспечивающая безопасность РФ;
- памятники;
- ядерные реакторы, используемые в науке (в том числе суда с ними), объекты с радиоактивными веществами;
- космические объекты, суда, относящиеся к международному реестру.
Пункт 4 ст. 374. Объект налогообложения (ФЗ № 117)
Разделение имущества на движимое и недвижимое опирается на критерии, обозначенные законодательством РФ. Однако в правовой практике встречаются ситуации, когда становится сложно установить, к какой собственности относится объект и зачастую приходится прибегать для оценки к помощи юристов. Поэтому при определении вида имущества важно руководствоваться не одним, а совокупностью его признаков и свойств.
Как получить в собственность чужое и бесхозяйное имущество
Основания приобретения права собственности
Граждане и юрлица могут бесплатно приобрести чужое или бесхозяйное имущество в собственность. Для этого нужно добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом как своим в течение пяти лет или недвижимостью – в течение 15 лет. Такой процесс называется приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК).
Подразумевается, что владелец не знает и не должен был знать, что у него нет оснований для возникновения права собственности (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). «Основная проблема получения вещи по приобретательной давности – нужно многое доказать, в частности подтвердить свою добросовестность. По сути, владелец должен полагать, что является собственником вещи», – объяснил партнер практики по разрешению споров Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование группа ТМТ группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Международные судебные разбирательства группа Природные ресурсы/Энергетика группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство 3 место По выручке 3 место По количеству юристов 3 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) Профайл компании × (RUSSIA) LLP Иван Веселов. «Человек не должен знать о неправомерности завладения имуществом. Такое возможно, например, если изначально имущество украли, а затем оно перешло к наследникам, которые не в курсе кражи», – сообщила юрист КА города Москвы Барщевский и партнеры Барщевский и партнеры Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное/Наследственное право группа Уголовное право × Александра Диденко. Партнер Пепеляев Групп Пепеляев Групп Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Налоговые споры группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное/Наследственное право группа ТМТ группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика × Алексей Коневский советует показать, что гражданин осуществлял права и обязанности публично-правового образования (№ 5-КГ17-76). «Доказать добросовестность помогут инвентарные карточки объектов – там указана организация, на балансе которой они находились. План приватизации подтвердит право правопреемника, если имущество не выбывало из владения его предшественника. О добросовестности приобретателя также говорит, что недвижимость не похищалась. Еще можно предъявить документы, подтверждающие расходы на содержание имущества», – рассказал управляющий МАБ Адвокаты и Бизнес Адвокаты и Бизнес Федеральный рейтинг группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) 9 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 22 место По выручке × Дмитрий Штукатуров.
Судебных решений об отказе в применении приобретательной давности больше, чем о её применении. Для победы нужно доказать много фактов, что на практике сделать сложно.
Лицо не должно скрывать владения имуществом (постановление пленума ВС № 10, пленума ВАС № 22). Подтвердить открытое владение помогут:
- договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект. «Нередко в процессе признания права собственности на здания по приобретательной давности возникает риск полной потери земельного участка. Еще иногда обнаруживается незаконное пользование и распоряжение землей, что может повлечь штрафы», – заявила адвокат, председатель московской «Коллегии адвокатов Павла Астахова» Виктория Данильченко;
- договор аренды спорного объекта. В этом случае открытость владения можно подтвердить, например, постановлениями и распоряжениями органов местного самоуправления в отношении спорного имущества;
- договоры электроснабжения, газоснабжения, охраны, вывоза мусора, технического обслуживания газового оборудования и прочие доказательства содержания объекта, а также квитанции об оплате всех этих услуг;
- документы о регистрации владельца по месту нахождения спорного имущества (№ А56-16350/2015);
- чеки на ремонт объекта;
- разрешение на реконструкцию объекта;
- акты и уведомления о передаче бесхозного имущества и постановке его на баланс приобретателя (№ 13АП-20619/2015);
- переписка по вопросам владения объектом с органами власти;
- свидетельские показания.
Практика Верховный суд рассказал, как получить бесхозяйную недвижимость
Нужно, чтобы движимое имущество (например, машина) было у нового владельца постоянно не менее пяти лет, а если это недвижимость – 15 лет (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). Как указывает Верховный суд, передача имущества во временное владение другому лицу не влияет на непрерывность (№ 32-КГ15-16, № 307-ЭС14-329). О непрерывности свидетельствуют:
- договоры аренды и дополнительные соглашения к ним;
- финансовые документы;
- документы, подтверждающие размещение оборудования на объекте;
- квитанции об оплате налога на имущество;
- чеки на ремонт и эксплуатационные расходы.
Все эти документы должны относиться к разным временным периодам (например, с 2013 по 2017 год машина сдавалась в аренду по договору, а в 2018 году она пять раз была в ремонте, о чем есть чеки).
Если объект опечатывался и владелец не мог им пользоваться, непрерывности не будет (№ А40-115/13).
Владение вещью как своей собственной
Между владельцем и собственником не должно быть договоров аренды, хранения, безвозмездного пользования и других (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Иначе вещь нельзя приобрести в собственность, поскольку владение ею осуществляется не вместо собственника, а наряду с ним – если, конечно, собственник не отказался от своего права на вещь и не утратил к ней интерес (№ 127-КГ14-9).
Владение имуществом как своим собственным подтверждается свидетельскими показаниями, инвентарными карточкам учёта основных средств, декларациями по налогу на имущество, договорами на обслуживание, документами о затратах на содержание объекта.
Отстоять свои интересы на имущество поможет установленный законодателем 10-летний «объективный» срок исковой давности (п. 2 ст. 169 ГК). Этот срок значительно сложнее признать неистёкшим, что повышает шансы отбиться от иных претендентов на имущество.
Порядок приобретения права собственности
Если пять лет добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом (например, машиной) как своим, право собственности на него возникнет автоматически. В случае с недвижимостью придется обратиться в суд с иском к прежнему собственнику. Если прежний собственник неизвестен, суд проходит в порядке особого производства, а в качестве заинтересованного лица привлекается представитель Росреестра. Решение суда становится основанием для регистрации права собственности (п. 1 ст. 234 ГК).
Доказать момент завладения вещью должен заявитель-давностный приобретатель. Ставить бесхозяйную недвижимость на учет не нужно, дожидаться от суда отказа в признании права муниципальной собственности на недвижимость тоже не обязательно (п. 19 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).
ВС указал: владелец недвижимости всегда знает об отсутствии у него права собственности, поскольку её нужно регистрировать, но это не должно мешать получению права собственности в силу приобретательной давности (п. 20 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010, № 127-КП6-12).
Когда муниципалитет или иные заинтересованные лица заявляют о своих правах на недвижимость до того, как давностный владелец успел оформить это имущество в собственность, суд переходит к исковому производству. В этом случае будет решаться, был ли известен прежний собственник давностному владельцу. Суд учитывает:
- предпринимал ли муниципалитет какие-либо действия до подачи иска;
- осуществлял ли муниципалитет свои права собственника в отношении указанного имущества;
- оспаривал ли законность владения истцом спорным имуществом (№ 5-КГ17-76).
«Лицо, считающее себя собственником недвижимости в силу приобретательной давности, должно доказать, что органы местного самоуправления точно знали о его выбытии», – отметила партнёр Capital Legal Services Capital Legal Services Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Управление частным капиталом группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность Профайл компании × Елена Степанова. Бездействие публично-правового образования означает, что имущество можно передать заявителю (№ 81-КГ18-15). Если муниципалитет не проявлял интереса к спорному имуществу и не заявлял о своем праве собственности, никаких препятствий для давностного приобретателя возникнуть не должно.
Что можно и что нельзя приобрести
«В земельном законодательстве нет приобретательной давности. Нормы о публичной собственности на землю должны быть известны всем, поэтому лицо, построившее объект на чужой земле, не является добросовестным застройщиком и не может приобрести его в собственность («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом ВС 19.03.2014)», – рассказал руководитель практики по недвижимости и строительству Максима Лигал Максима Лигал Региональный рейтинг группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры группа Арбитражное судопроизводство группа Банкротство 5 место По количеству юристов × Константин Бойцов. Дело в том, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, является государственной (п. 2 ст. 214 ГК). Участок, от которого отказался собственник, с даты госрегистрации прекращения права собственности становится собственностью публичного образования (п. 1 ст. 16, п. 1.1 ст. 19 ЗК). Однако не стоит забывать про «дачную амнистию» – если у вас есть правоустанавливающий документ на землю, выданный до 30 октября 2001 года, собственность должны зарегистрировать («Совфед продлил «дачную амнистию” до 2020 года»).
На самовольную постройку нельзя получить право собственности по приобретательной давности, если она угрожает жизни и здоровью граждан (ст. 222 ГК, Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 143). Когда угрозы нет и интересы третьих лиц не нарушены, проблем не возникает (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС № 143). Самовольная постройка должна быть расположена на законно занимаемом земельном участке («Обзор законодательства и судебной практики ВС за первый квартал 2003 года») при условии, что её владелец ранее не мог узаконить постройку (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143).
