Дешево, но сердито: квартира с недостатками..

Квартира с «сюрпризом», или почему дешевому жилью не стоит доверять

Мы привыкли к скидкам, это факт. На одежду, услуги, продукты, технику, драгоценности… И ждем скидок даже на квартиры! И оно действительно есть – очень дешевое, по сравнению со среднестатистическим, жилье. Но что кроется за этой дешевизной?

Дешевая квартира – не всегда признак мошенничества: иногда снижать цену за жилье на несколько десятков процентов людей вынуждают не самые лучшие обстоятельства. Но проверить квартиру на правовую чистоту, постараться выяснить причины такого нестандартного дисконта все же стоит. Итак, какие неприятные «сюрпризы» таятся при покупке дешевой квартиры?

Правовая сторона вопроса

Наиболее частая причина продажи жилья по подозрительно низкой цене – это проблемы с документами. На первичном рынке этим никого не удивишь, и у большинства застройщиков вся необходимая документация обычно появляется. Но если подобное происходит на вторичном рынке, стоит задуматься над таким приобретением: скорее всего заниженная цена скрывает «темные пятна» в истории квартиры. Вот на какие тонкости стоит обратить внимание:

– зарегистрированы ли в квартире временно отсутствующие проживающие.

Возможно, они служат в армии или находятся в местах не столь отдаленных,

– в качестве документа вам могут показать оспариваемое или поддельное завещание,

– если жилье продается по доверенности, учтите, что на момент продажи она может быть отозвана,

– узнайте, состоит ли кто-то из предыдущих собственников на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере,

– учтены ли интересы несовершеннолетних детей при продаже квартиры,

– есть ли у квартиры задолженность по коммунальным и телефонным платежам.

Планировали, перепланировали да не узаконили!

Отдельное слово о неузаконенных перепланировках, которые в типовых квартирах на «вторичке» встречаются довольно часто. Сомнений нет: жить в квартире, полностью соответствующей вашим представлениям и вкусам, приятно, но измененная конфигурация помещения должна быть согласована с Бюро технической инвентаризации (БТИ). Некоторые владельцы пренебрегают этим обязательством, выставляют квартиры на продажу, и бремя узаконивания перепланировки ложится на плечи нового владельца помещения. Если этот процесс возможен, а квартира покупателю нравится, почему бы не согласиться? С бывшим владельцем стоит лишь оговорить сумму, которую он готов заплатить за манипуляции, которые сам не захотел или не успел сделать. Другое дело, когда перепланировка не подлежит согласованию вообще. К таким случаям можно отнести снос воздуховода, присоединение к комнате балкона с выносом на него батарей отопления, размещение санузлов над жилыми комнатами. Единственным выходом для покупателя будет привести квартиру в первоначальный вид, а значит, если и приобретать это помещение, то «под ремонт». И скидка на квартиру должна эти затраты в себя включать.

Квартира с обременением – бесплатный сыр в мышеловке?

Квартира с дисконтом может таить в себе и «сюрприз» в виде обременения. К последним обстоятельствам относятся арест квартиры, ипотека, опека, доверительное управление, рента с пожизненным содержанием и т.п. Из-за этого будущий владелец квартиры будет испытывать некоторые ограничения при распоряжении жильем.

Самым распространенным видом обременения является договор ипотечного кредитования. Этот документ может значительно уменьшить стоимость жилья. Особых опасностей это в себе не таит, но оформлять документы будет несколько труднее. В идеале можно выплатить весь кредит и снять обременение. В этом случае получение разрешения на сделку от банка уже не обязательно. Однако если вы захотите продолжить выплату ипотеки, банк будет проверять вашу платежеспособность. Словом, такой вариант приобретения дешевого жилья подойдет для тех, кто готов потратить на сделку больше времени, чем обычно для этого требуется.

Неприятности может доставить обременение квартиры в виде ареста. Как известно, право собственности переходит к новому владельцу через месяц после совершения сделки. И, возможно, дешевая квартира смогла появиться лишь потому, что предыдущий владелец крупно задолжал по кредитам и решил продать недвижимость по-быстрому. И в течение месяца, пока он все еще законный владелец, накладывается арест на его имущество. Как понимаете, суда в таком случае не избежать, как и значительных судебных расходов.

Дешево и сердито

Между тем не стоит отвергать и совершенно безобидные мотивы того, что квартиру продают чуть ли не задаром. Тяжелое заболевание, требующее нескольких сотен тысяч для лечения, срочный переезд в другой город и другие форс-мажорные обстоятельства. Квартира в дорогом сегменте продается по низкой цене? Не стоит сразу сомневаться в удачности такого приобретения. Вполне возможно, что банк продает залоговую квартиру по ликвидной цене, а это мероприятие безопасное. Помните, что дешевле могут продавать жилье по договору ренты, при этом полноценным собственником покупатель станет лишь после смерти продавца квартиры.

Однако некоторые хозяева решаются на существенную скидку и по другим причинам, которые откроются для будущего собственника лишь через некоторое время после его вселения в приобретенную жилплощадь. Неприятности могут быть связаны с изношенными коммуникациями, которые требуют ремонта. Если квартира находится на первом этаже, возможно, причиной её продажи стал сырой подвал, если на последнем этаже – протекающая крыша. Если квартира располагается в торцевой части дома, в её комнатах может быть повышенная влажность (а вследствие этого плесень и грибок на стенах), а зимой – холод. Ко всему прочему, на снижение стоимости влияет то, что окна квартиры выходят на свалку, кладбище или унылое фабричное здание. Подобные квартиры продаются на рынке недвижимости за минусом 20% от стоимости жилья. Расположение на окраине города также действует не в сторону увеличения окончательной суммы за жилье. Обратите внимание и на такие факторы: неблагоприятная экологическая обстановка микрорайона, транспортные проблемы, криминогенный район… Все это, несомненно, стоит проверить перед покупкой жилья, особенно, если покупатель – из другого города.

Не стоит безоговорочно верить на слово владельцам квартиры. Они могут скрывать от вас некоторые неприглядные факты. Например, тот, что квартира находится в доме рядом с железной дорогой (а жилье при этом будут показывать во время перерыва в расписании электричек), что в подъезде живут пьющие или дебоширящие соседи. Обратите внимание и на то, не находится ли под окнами квартиры на втором этаже козырек подъезда и не проходит ли рядом пожарная лестница. Обычно их наличие снижает цену из-за того, что подобное жилье часто привлекает воров.

Ещё Антон Павлович Чехов говорил: «Дешевизна русского товара – это диплом на его негодность». К сожалению, его слова актуальны и сейчас. Но не все ситуации с удешевлением стоимости квартир говорят об их негодности. Наибольшее внимание уделите юридическим аспектам, ведь в худшем случае сделку признают недействительной, право собственности на купленное жилье будет утрачено, а потерянные деньги никто не вернет. В то же время любой дефект имеет свою цену. И если продавец скидывает как раз эти деньги, которые нужно заплатить для исправления дефекта, то почему бы не предпочесть этот вариант другим? В любом случае выбор остается только за вами.

15 бюджетных хитростей в дизайне интерьера, которые подчеркнут ваш вкус

Ребята, мы вкладываем душу в AdMe.ru. Cпасибо за то,
что открываете эту красоту. Спасибо за вдохновение и мурашки.
Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте

Истинные ценители домашнего уюта еще с юности представляли себе, каким будет дом их мечты, причем до последней мелочи. А потом они выросли, познакомились со словом «бюджет» и заключили, что фраза «я его слепила из того, что было» — это не самая глупая жизненная философия. Мы призываем вас не отказываться от планов стать хозяином стильной квартиры и уверяем, что создание интерьера с характером вовсе не обязательно должно влетать в копеечку.

Мы в AdMe.ru собрали несколько полезных советов от профессиональных дизайнеров, которые смогут применить и владельцы уже обустроенных квартир, и те, кто только приступает к ремонту.

1. Мыслите в целом, а не в частности

Даже если вы не начинаете ремонт с нуля, а задумываетесь о небольшом обновлении интерьера, помните, что жилое пространство нужно воспринимать в целом, а не только в рамках отдельно взятой комнаты. Во-первых, именно пренебрежение этим подходом приводит к тому, что квартира выглядит небрежно и дешево. Во-вторых, даже если вас полностью устраивает сочетание дизайна комнат, подумайте, не нарушат ли эту гармонию изменения даже в одной из них.

2. Добавьте шика

Несмотря на яркий эффект, который он производит, декоративный молдинг — один из самых недорогих способов придать комнате утонченный вид. Даже самостоятельная установка молдинга может оказаться весьма непыльным делом. Всего несколько лаконичных вставок придадут интерьеру совсем другой характер.

3. Подбирайте эффектную текстуру

Материалы и тона определяют атмосферу любого пространства. Старайтесь отдавать предпочтение глубоким оттенкам и благородным материалам, например вельвету. Его необязательно должно быть много — достаточно будет пары диванных подушек, которые можно сшить своими руками.

Еще один отличный текстурный акцент — ковер. Он должен быть большим, но при этом не скрывать весь пол в комнате. Рисунок ковра должен быть достаточно «дизайнерским», чтобы привлекать внимание, но при этом не конфликтовать с общим стилем комнаты.

4. Помните, новый интерьер — это хорошо забытый старый

Обновлять интерьер при помощи старых вещей — парадоксально, но вместе с тем выигрышно. Многие винтажные вещи можно не только приобрести за бесценок, но и отыскать в своем собственном гараже или у старших родственников. Самое главное — суметь отличить винтаж от обычного хлама и не переборщить с подобной любовью к истории: для «романтизации» средней по размеру комнаты достаточно будет парочки антикварных предметов. В противном случае вы рискуете не обновить обстановку, а превратить помещение в подобие музея.

Еще более бюджетный вариант — «состарить» вещи самостоятельно: придать нужный оттенок мебели и фурнитуре с помощью патины или же вооружиться парочкой бытовых средств и создать свой собственный антиквариат.

5. Не пренебрегайте цветом двери

Тщательно выбирая мебель, мы часто пренебрегаем значением двери в интерьере. А зря: обновленная и даже просто хорошо выкрашенная дверь преображает обстановку. К тому же профессиональные дизайнеры уверяют, что дверь черного или баклажанового цвета придает помещению гораздо более стильный и благородный вид.

6. Оживляйте интерьер

Даже небольшая вазочка со свежими цветами в центре стола способна задать настроение всей комнате. Если же вы не хотите заморачиваться с регулярной покупкой свежих цветов, можно украсить дом сухостоем и менять его раз в пару месяцев, чтобы не скапливалось слишком много пыли.

Не забывайте и о домашних растениях. Многие из них чудесно цветут или обладают интересной фактурой, и вы зря скрываете их за шторкой на подоконнике. Красивый и оригинальный горшок — вот и все, что вам нужно, чтобы смело поставить комнатное растение на самое видное место.

Если ни один вариант с цветами вам не близок, помните, что крупная ваза со свежими фруктами в гостиной или на кухне обладает тем же декоративным эффектом.

7. Будьте внимательны к функциональным мелочам

Один из приемов, к которому прибегают владельцы отелей, чтобы номера выглядели дороже, заключается в подборе функциональных деталей одного стиля и фактуры. Тот же самый подход можно применить и в оформлении домашнего интерьера.

Обратите внимание на бытовые мелочи типа диванных подушек, пледов, банных и кухонных полотенец, шторок для душа. Одного ли они стиля, цветовой гаммы, размера, фактуры? Вам в самом деле нравятся эти предметы или вы покупали их почти не глядя, только из-за необходимости? Подумайте о них как о неотъемлемой части комнаты, в которой они функционируют.

Читайте также:  Дизайн спальни 10 кв.м 50 фото

Отнеситесь более придирчиво и к дверным ручкам, крючкам, полочкам в ванной, мыльницам и подставкам под мелочи. Вполне возможно, что кое-какие из этих вещей давно потеряли свой вид или совершенно не сочетаются между собой. Заменить их гораздо проще, чем затевать полноценный ремонт, но эффект от таких перемен обязательно будет заметен.

8. Добавьте немного искусства

Это настоящий простор для вашей фантазии. Здорово, если вы можете себе позволить приобрести настоящую картину, однако есть множество других интересных вариантов. Понравившийся вам рисунок или фото можно распечатать на холсте и самостоятельно оформить в рамку. Или же вдохновиться трендами современных роскошных интерьеров и создать свой рукописный шедевр.

Крупная абстрактная картина добавит комнате ощущение простора и легкости. Вы можете разукрасить холст полностью или частично, добавить блестки или иные декоративные элементы. Такие произведения искусства можно создавать всей семьей и менять так часто, как вам захочется.

Лучше одной большой картины может быть только три: крупный триптих (который также можно распечатать в ближайшем салоне) гарантированно произведет впечатление на гостей.

9. Соблюдайте единообразие в деталях

Один из нюансов, которые часто придают жилому пространству небрежный вид, — это не сочетающиеся между собой аксессуары. Многие привыкли не обращать внимания на такие предметы из-за их небольшого размера, однако на деле нагромождение мелких разностилевых деталей точно так же портит впечатление от интерьера, как и большой безвкусный диван.

Обратите внимание на все эти магнитики, мини-скульптуры и сомнительной пользы штучки, подаренные родственниками, коллегами и друзьями. Спросите себя: купили бы вы это себе сами? сочетаются ли эти предметы с общей обстановкой комнаты? Если на оба вопроса вы ответили «нет» — смело избавляйтесь от них или убирайте подальше в шкаф на хранение.

Хороший способ наполнить дом аксессуарами — это отдать предпочтение вещам ручной работы. Они уникальны, обладают собственным характером, их можно коллекционировать и заказывать точно под тот стиль, который вы хотите видеть у себя дома.

«Насекомые и крысы сильно портят впечатление»

В Москве много недорогих квартир. Почему их никто не покупает?

С 2017 года доля низколиквидных квартир на рынке новостроек Москвы резко выросла: с восьми до 20 процентов от всего объема предложения. Причем в некоторых столичных жилых комплексах доля квартир, которые не востребованы у покупателей, достигает 60 процентов. В чем причина такой нелюбви к московской недвижимости, разбиралась «Лента.ру».

Согласно недавнему исследованию «Инком-Недвижимость», примерно половина низколиквидных квартир расположена в границах «старой» Москвы, четверть — в Подмосковье, и столько же — на территории Новой Москвы. Такое жилье не могут распродать в течение пяти-семи лет и дольше. В других компаниях, работающих со столичными новостройками, подтверждают факт определенного затоваривания рынка невостребованным жильем.

«Тенденция скопления квартир в сегменте новостроек наблюдается последние два-три года, — рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — На данный момент в уже построенных домах реализуется около 8 700 квартир — это 20 процентов от текущего объема предложения на первичном рынке. И этот объем предложения в построенных новостройках растет от года к году примерно на тысячу квартир, даже с учетом того, что часть из него в течение года распродается».

«Само по себе наличие в продаже квартир после сдачи дома в эксплуатацию еще не говорит о том, что они низколиквидные. Некоторые застройщики сознательно выводят часть квартир в продажу после того, как дом уже построен, чтобы продать их дороже, — подчеркивает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. — Но есть и действительно неликвидные объекты: те, что расположены в неудобных локациях, с плохой историей строительства, неадекватной ценой. Часто это апартаментные проекты, которые, как правило, продаются медленнее, чем квартирные».

Особенно, как говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, подобные проблемы характерны для жилья верхней ценовой категории. «В настоящее время в бизнес-классе речь идет о 43 устаревших проектах, в премиум-классе — о 17», — подчеркивает эксперт.

Как правило, это ЖК, выведенные в реализацию до 2014 года: их проекты были разработаны еще в сытых и оптимистичных 2011-2012 годах, когда покупатели охотно рассматривали жилье большой площади, без отделки и даже с погрешностями в планировке — и готовы были за это платить по тарифам престижного жилья.

В самом «Инкоме» считают: основная причина роста объемов невостребованного жилья в том, что за последние годы на рынок вышло много проектов с интересной концепцией — старые ЖК с ними конкурировать не могут, вот и стоят квартиры в них непроданными по пять-семь лет.

Аналогичный тренд фиксируют и в компании «БЕСТ-Новострой». «На первичном рынке доля низколиквидных квартир за последние годы существенно увеличилась — из-за рекордного роста объемов предложения, качество которого повышается по мере увеличения конкуренции между девелоперами, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — До сих пор продаются квартиры от застройщика в жилых комплексах, сданных в эксплуатацию семь и более лет назад (всего таких проектов сегодня 12)».

Впрочем, на вторичном рынке встречаются сроки экспозиции и подольше.

«Я, наверное, никогда не продам эту квартиру, — говорит москвич Вениамин. — Десять лет без малого ее показываю, цена низкая, и все равно не берут».

Квартира, на самом деле, хорошая по московским меркам: просторная «однушка» с шестиметровой лоджией в кирпичном доме 1968 года постройки — так называемой «башне Вулыха» (эти планировки считаются одними из лучших во всем советском типовом домостроении — и без труда перепланируются в компактную «двушку»), рядом Москва-река, ближайшая станция метро — «Коломенская». Проблем с документами, как говорит риелтор, показывающий квартиру, тоже нет. Да и продается она за смешные (для удаленности от центра, типа дома и планировки) 6,8 миллиона рублей. В чем проблема?

Жилье находится в глубине Нагатинского Затона, и до метро — в лучшем случае, полчаса ходьбы. В районе рано или поздно появятся станции Большого кольца, но Вениамину вряд ли поможет и это — ни одна из них не будет рядом с его домом. Такая отдаленность от цивилизации сказывается и на социальном окружении: маргиналов здесь даже визуально многовато.

Но и плохое расположение — лишь одна из проблем невостребованности московских вторичных квартир.

«Мы смотрим вторичные квартиры с февраля 2019-го, и иногда просто тоска охватывает. Любой приличный вариант обязательно оказывается с двойным дном. А если, на первый взгляд, без — хозяева тут же поднимают цену. По одной квартире за неделю подняли почти на миллион: выставили за 7,6 миллиона, пока мы ехали на просмотр, подняли до 7,8, вечером она стоила уже 8 — а еще через пару дней смотрим, уже 8,5, — рассказывает покупательница Ирина. — И такое ощущение, что в недорогом сегменте большинство квартир полукриминальные. Один вариант смотрели, рядом с ВДНХ — в объявлении указано, как обычно, что квартира свободная, продает наследник. Стали проверять — там 18 переходов права собственности за последние годы. Третья квартира — тоже наследство. По телефону там были наследники первой очереди, риелтору нашему признались, что второй очереди. На просмотре — оказались вообще чуть ли не четвертой очереди, концов не сыскать. И пол на кухне почему-то разобран».

«Практически каждая третья квартира имеет какие-то проблемы по документам. Особенно сложно проверить наследственные квартиры, — подтверждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Но откровенно криминальных вариантов не так много». Неликвидными же, по словам эксперта, считаются в основном квартиры с видом на железнодорожную станцию, зону разгрузки продуктовых магазинов, на трамвайные пути, с видом на промзону, а также квартиры на низких этажах.

Вызывают тревогу квартиры с перепланировками — тем более, что владельцы этот факт довольно часто скрывают, делится опытом Ирина. По ее словам, тут может помочь риелтор с большим опытом работы — обычно такие ухищрения специалист замечает довольно быстро.

«Очень частая проблема — плохое общее состояние дома. Ветхий конструктив, страшный грязный подъезд, насекомые и крысы сильно портят впечатление при просмотре, — продолжает список минусов Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Бывали случаи, когда собственники, очень желавшие продать жилье, делали ремонт в подъезде за свой счет. Во всяком случае, привести в порядок квартирный холл и лестничную клетку в порядок перед показами точно стоит. С этой проблемой тесно связана другая — соседское окружение. Алкоголики и наркоманы во дворе, сосед-скандалист, душевнобольной или сутяга не украшают выставленный на продажу объект». Обычно продавцы стараются скрыть проблемных соседей от покупателя — например, провести на показ в то время, когда их нет, напоминает эксперт. Впрочем, беседы с бабушками у подъезда как способ экспресс-проверки на наличие проблемных соседей никто не отменял.

Тем же способом можно выведать сведения и о бывших/нынешних владельцах жилья. «Сложно продаются квартиры, в которых умерли бывшие собственники. Чтобы сдать или реализовать такую недвижимость, наследники порой утаивают правду. Да, если продавец молодой человек, а обстановка объекта — из середины прошлого века, нет смысла врать, что квартира досталась в наследство от пожилого родственника. Но многие наследники не признаются, что в квартире кто-то умер — настаивают, что это случилось в больнице, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — По нашим оценкам, квартиры, в которых кто-то умер, на вторичном рынке занимают порядка одного процента. Причем, как правило, речь идет о жилье, в котором скончались пожилые люди, хотя бывает и криминал — нам попадался случай, когда именно “черный риелтор” убил пожилого собственника и пытался перепродать квартиру. Дело закончилось полицией».

Такие случаи, впрочем, все же единичные — хотя, как говорит большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов, чем сильнее цена квартиры отклоняется в минус от стоимости похожих предложений по району, тем выше вероятность «напороться» на проблемный вариант. Особенно — если цена низкая в отсутствие видимых повреждений и недостатков.

«Потенциально оспариваемых сделок на сегодняшнем вторичном рынке — около десяти процентов, — делится данными Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ. — Реально же до судебных разбирательств доходит не более чем в одном проценте случаев».

В остальном, утверждают игроки рынка, недостатки квартир с лихвой компенсируются скидками. «Например, рекордсменами по сроку экспозиции обычно выступают квартиры после пожара, лоты в домах, расположенных возле шумных транспортных магистралей, ЛЭП, тюрем и кладбищ, — говорит Ирина Доброхотова. — В этом случае достаточно сделать скидку в размере 10-15 процентов от цены аналогичного объекта, но без подобных изъянов, и квартира найдет своего покупателя».

«Адекватно оцененная квартира не будет продаваться дольше полугода. Собственно, вообще все, что продается годами, — просто неадекватно оцененное жилье», — резюмирует Оксана Иванова.

Дешево, но сердито: квартира с недостатками..

Низкая цена за объективно неплохую квартиру всегда привлекает внимание покупателя. Потому что любой из них, разумеется, хочет сэкономить, а предложения по цене ниже рыночной встречаются среди объявлений очень часто.

Большие скидки бывают связаны просто с желанием владельца побыстрее продать жилье. Особенно много таких дисконтов появилось с наступлением кризиса, когда покупательская активность упала и квартиры стали подолгу простаивать на вторичном рынке. Однако чаще всего сильно сниженная цена указывает на то, что объект проблемный. Рассказываем, какие предложения должны вызывать подозрения и чем может обернуться покупка такой квартиры.

Читайте также:  «Воздух и свет»: Кухня в минималистичном стиле — Идеи интерьеров

На вторичном рынке попадаются вполне беспроблемные варианты квартир, которые владелец хочет побыстрее продать. Среди причин могут быть семейные обстоятельства (например, срочная дорогостоящая операция, развод или переезд за границу), а также, например, сложная цепочка альтернативных сделок, которая может рассыпаться, если квартира долго будет ждать покупателя. Чтобы продать объект быстро, приходится выставлять цену с дисконтом. В подобных ситуациях нет мошеннического умысла и, соответственно, отсутствуют какие-либо правовые риски.

Наконец, предложение, которое кажется дешевым по сравнению с другими, может оказаться вполне рыночно обоснованным. «Цены на другие квартиры могут быть изначально завышенными, обычно мы называем их «красивой мечтой продавца», — пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин.

Есть юридически чистые квартиры, но имеющие некоторые недостатки, которые влияют на цену. «Так, снизить цену может отсутствие парковки, непривлекательный вид из окна (например, на ТЭЦ или унылую промзону), плохие соседи, состояние подъезда, этажность (дешевле всего первый этаж, затем второй, потом последний)», — отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Обычно неплохие квартиры, продавцы которых готовы на скидку, продаются очень быстро, говорят риелторы. Но если объявление о продаже жилья по очень привлекательной цене зависает в базе надолго, то, скорее всего, с объектом что-то не так.

Какую цену можно считать сомнительной

На вторичном рынке недвижимости дисконт до 25% — максимальный предел скидки, не вызывающий сомнений, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В свою очередь, Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», полагает, что подозрительной можно считать цену квартиры, которая на 15% ниже рыночной стоимости наиболее дешевых объектов того же сегмента. Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что даже 10%-ное снижение цены должно насторожить потенциального покупателя.

«Представьте, что вы ищете квартиру: сначала смотрите объявления в интернете, отбираете сходные предложения в рамках одной локации, затем ранжируете по цене, — предлагает свой вариант вычислений управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Вы сразу поймете среднюю цену за объект — например, 5 млн руб. Если квартира выставляется за 4,8, или 4,9 млн — этот вариант можно рассмотреть. Если продается за 4 млн (то есть с дисконтом около одной пятой стоимости), то, скорее всего, она окажется с проблемами в юридическом смысле. Так, недавно к нам пришел продавать квартиру клиент, который уже нашел альтернативу в виде двух привлекательных и удивительно дешевых квартир. Мы их проверили — конечно, выяснилось, что обе «грязные». Клиенту подобрали другие варианты, без темных пятен в истории».

Квартиры, которые лучше не покупать

Чаще всего квартиры с сильно сниженной ценой имеют серьезные недостатки юридического характера. Это могут быть, например, объекты с обременениями.

«С большими скидками часто продаются квартиры, в которых остаются невыписанные граждане, — пояснила Мария Литинецкая. — Новый собственник должен будет снять их с регистрации уже через суд. Причем не всегда это удается, особенно если регистрацию имеет несовершеннолетний. На рынке даже есть бизнес, когда клиент приобретает жилье на 25–30% дешевле, чем в среднем по рынку, далее новый собственник добивается выселения третьих лиц и продает жилье уже по рыночной цене».

Часто по низкой цене продают унаследованные спорные квартиры с одним или несколькими судебными решениями по ним, а также квартиры, владельцы которых относятся к так называемой группе риска. Это лица, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью и психическими заболеваниями либо находящиеся под пристальным вниманием судебных приставов (люди, имеющие долги и неисполненные обязательства). Жилье с дисконтами также иногда продают наследники, которые понимают, что в отношении недвижимости возможны судебные разбирательства с другими родственниками.

Все подобные объекты потенциально опасны, и их покупка может обернуться расторжением сделки, потерей квартиры и денег. «Например, если в отношении продавца будет начата процедура банкротства, то сделка по продаже объекта недвижимости по заниженной стоимости может быть признана недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов», — рассказала, руководитель юридической службы «Инком-Недвижимости» Светлана Краснова.

Кроме того, привлекательно низкая стоимость — это также инструмент, который используют мошенники. И здесь могут всплыть, например, поддельные документы — когда мошенники крадут паспорт собственника, ищут похожего на него человека и оформляют нотариальную доверенность на продажу.

«Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка») и отказывается обратиться в надежное агентство недвижимости, то это тем более подозрительная ситуация, — отмечает Михаил Куликов. — Нужно помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и ни в коем случае нельзя спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком — обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие».

От всех подозрительно дешевых вариантов покупателю лучше отказаться, если он действует на рынке самостоятельно, советуют риелторы. Однако бывает, что квартира очень нравится и упускать такой вариант жалко. В этом случае лучше обратиться к профессионалам — юристам или агентам по недвижимости, которые помогут изучить документы и историю квартиры, чтобы выяснить, стоит ли рисковать.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

Читайте также:  Китайский стиль в ландшафтном дизайне своими руками фото видео

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

«Убитые» квартиры: зачем покупать и по какой цене

«Подуставшее» жилье с кострищем в гостиной иногда может стать выгодной покупкой

Самые доступные квартиры на вторичном рынке обычно предлагаются в весьма плачевном состоянии, а порой и вовсе в ужасающем. Но иногда дисконт позволяет совершить выгодную покупку и прибрести жилье, которое в ином случае было бы недоступно. Редакция IRN.RU выяснила, при каких условиях имеет смысл вложиться в «убитую» квартиру.

Единственное доступное

В середине 1990-х родители автора статьи решили купить квартиру для бабушки с дедушкой, которые занимали две комнаты в коммуналке. Цель была – перевезти их в полноценное жилье и желательно поближе, чтобы они могли встречать внучку из школы. Но хороших вариантов за деньги, вырученные с продажи двух комнат, почти не было. В конце концов, буквально в 5 минутах от дома родителей все-таки нашелся подходящий по цене вариант.

Это была двухкомнатная квартира площадью 51 кв. м с неплохой планировкой – «распашонка» с кухней адекватного размера (около 9 кв. м). Две беды – первый этаж и совершенно «убитое» состояние. В квартире до этого проживала семья алкоголиков со всеми вытекающими последствиями: пробитые, видимо кулаком, межкомнатные двери, запах ветхости и сырости, дыра в полу вместо унитаза и следы кострища в гостиной – вероятно, шашлыки жильцы предпочитали жарить, не выходя из квартиры.

Денег на ремонтную бригаду на тот момент не было, пришлось обходиться своими силами. Квартиру тогда привели в более или менее приличный вид. Однако запах полностью ушел только после последнего ремонта, который уже делали профессионалы. Самое главное – они полностью заменили полы, в том числе прогнившую рухлядь, оказавшуюся под полом вместо стяжки. Зато сейчас это вполне комфортная квартира, которую при желании можно продать по рыночной цене, сделав скидку только за первый этаж.

Мы спросили экспертов, встречаются ли сейчас подобные варианты на рынке и при каких условиях можно задуматься о покупке «убитого» варианта.

Степень «убитости»

Судя по ответам риелторов, костры в квартире – не такая уж и редкость. «Помню один пример из своей практики, когда к нам обратились собственники квартиры, собиравшиеся продать ее, – рассказывает Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». – Жилплощадь находилась в ужасном состоянии, главным образом из-за того, что, желая сэкономить на коммунальных платежах, владельцы квартиры, чье материальное состояние было весьма плачевным, в самой большой комнате квартиры разводили небольшие костры. Естественно, реализовать такой объект можно было только после капитального ремонта жилплощади, особенно той комнаты, которую хозяева использовали для обогрева». Схожий случай вспомнила руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова: «Была квартира, бывшие владельцы которой любили готовить на открытом огне, поэтому кухня была черного цвета. Однако и это жилье купили, причем брали его с использованием ипотечных средств».

Нередко на рынке встречаются квартиры, пострадавшие от домашних животных, а точнее от их большого количества и неподобающего ухода. «Сейчас у нас есть квартира в так сказать, советском, натуральном виде, хозяйка которой держала двух собак и двух кошек и не выводила их гулять, соответственно, все свои нужды они справляли дома. Наше агентство ее выкупило, сейчас делаем ремонт, и только после этого выставим на продажу», – говорит Альбина Шагиева, директор АН «Родные стены» г. Казань (партнер КР «Мегаполис-Сервис»).

Другой пример последствий такой «любви» к животным вспоминает Юлия Антясова: «В нашей практике был случай – продавец держала большое количество собак и кошек. Естественно, после животных остался трудновыводимый запах. Дисконт был существенный, и жилье пользовалось спросом – было много звонков и просмотров. Мы, конечно, предупреждали о том, что в квартире стоит сильное амбре – потенциальных покупателей это не отталкивало. Наконец, нашелся клиент, который внес аванс и сам занялся санобработкой. Однако даже двукратная процедура не помогла, в результате он отказался, и аванс мы ему вернули. Уже через некоторое время появился клиент, который готов был вложиться в ремонт, кроме того, запах был уже не такой явный, сделка прошла успешно, и никаких нареканий у него не было».

В целом, под «убитой» квартирой, по словам руководителя департамента городской недвижимости НДВ Оксаны Ивановой, обычно подразумевается полное обветшание отделки и коммуникаций: электрики, труб водоснабжения и канализационных, обоев, напольного покрытия, окон, входной и межкомнатных дверей и так далее. «Под этим термином можно понимать квартиру, в которой невозможно жить с минимальным комфортом: это и протекающая крыша, если последний этаж, и постоянно замыкающая электропроводка, и стойкий запах ветхого жилья, от которого невозможно избавиться», – добавляет Илья Степанищев, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Павловский Посад.

Правда, как отмечает Наталия Борзенкова, сейчас риелторы стараются не употреблять этот термин: «Обычно они называют эти объекты «подуставшими» или, иронично, подготовленными к ремонту, то есть в таком плохом состоянии, что требуется срочно начинать ремонт. В таких квартирах просто невозможно жить: отсутствуют обои, санузел находится в крайне запущенном состоянии (из-за чего в квартире даже после уборки остро чувствуются крайне неприятные запахи), бетонный пол без покрытия. Наиболее сложное для дальнейшей продажи жилье – то, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона чаще всего отпугивают потенциальных покупателей».

Дисконт за износ

Риелторы говорят, что в большинстве случаев квартиру даже в самом плохом состоянии реально продать – главное правильно выставить цену. Редакция IRN.RU решила выяснить мнение читателей по этому поводу и провела онлайн-голосование с вопросом, на сколько дешевле рынка должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать. 45,1% ответивших сказали, что дисконт должен составлять 20-30%. Более четверти участников (27,3%) считают, что и этого мало – такая квартира, по их мнению, должна быть на 30-50% дешевле аналогов. На скидку 10-20% согласились бы 16,7%, а 10,8% ответивших сказали, что покупать «убитую» квартиру в любом случае нецелесообразно.

По словам риелторов, в реальности скидки обычно меньше. «В среднем так называемые убитые квартиры теряют в стоимости не менее 10% в сравнении с квартирами в удовлетворительном или хорошем состоянии», – утверждает Наталия Борзенкова. Процент дисконта, по словам эксперта компании «Азбука Жилья» Антона Пайзанского, зависит от местоположения: «Например, сгоревшая квартира на первом этаже на окраине Москвы может стоить на треть дешевле своих отремонтированных аналогов этажом повыше». В центре Москвы из-за более высоких цен продажи дисконт в процентах может быть ниже, поскольку стоимость ремонта составляет меньшую долю от цены жилья. Конечно, в данном случае такие квартиры сравниваются с жильем примерно в тех же домах, которые не относятся к элитному сегменту с дорогостоящим дизайнерским ремонтом.

Ремонт дороже «голой» новостройки

Чтобы понять, насколько адекватную цену выставил продавец, стоит ориентироваться на стоимость ремонта. Поэтому эксперты рекомендуют пригласить на просмотр прораба, который поможет оценить затраты.

По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, обычно во вторичном сегменте жилья стоимость ремонта 1 кв. м варьируется от 10 000 до 25 000 рублей в зависимости от объема и трудоемкости работ. При ремонте квартиры в откровенно плохом состоянии стоит ориентироваться на верхнюю границу, а дальше все зависит от степени «убитости». «Больше всего восстанавливать свою жилплощадь собственниками приходится после пожара (когда квартиру обычно уже даже нельзя назвать таковой) или потопа, – отмечает эксперт. – В таких случаях затраты на ремонт будут даже больше, чем при отделке жилья в «голой» новостройке, – ведь необходимо полностью обновить помещение, к тому же при пожаре гарь впитывается в стены, поэтому с них нужно будет еще и снять штукатурку».

«Если квартира действительно «убитая», то менять нужно буквально все, – предупреждает Альбина Шагиева. – Это, прежде всего, запах, от которого не избавиться, если не снять все, что там было. Если, к примеру, в квартире-«хрущевке» сохранились деревянные полы – их также нужно снимать: во-первых, убирается запах, во-вторых, допустим, если сверху настелить линолеум, то все равно деревяшки будут скрипеть. Однозначно, кроме напольного покрытия, снимается штукатурка, меняются сантехника, ванная и электрика. Под замену идут окна, двери, иногда даже приходится реставрировать треснувшие стены».

Смысл есть

Тем не менее покупка «убитой» квартиры бывает целесообразной. «Жуткие с виду квартиры намного выгоднее, чем кажется – как правило, в них все недостатки наружу, можно сразу пригласить прораба и оценить примерную стоимость предстоящих работ, – считает Оксана Иванова. – Куда хуже свежий, но самый бюджетный ремонт, сделанный через неделю после потопа или пожара – скрытые недостатки могут начать беспокоить только спустя год, и всё равно отделку придётся полностью демонтировать».

По словам эксперта, многое зависит от объекта: «Если есть квартира на Тверской на 25% ниже рынка, то даже полностью реконструировать её с помощью профессиональных реставраторов будет рентабельно. Пусть это почти утопия, но всё равно: в многоквартирном доме нельзя сделать ничего, что не подлежало бы восстановлению – разве что взрыв газа, но в этом случае квартиры уже физически не будет. Если же стены, пол и потолок на месте, всё выполнимо – вопрос только в цене».

Нужно учитывать, что нормальный ремонт «под себя» обойдется, скорее всего, не менее чем в миллион рублей за однушку – с учетом качественных капитальных работ, но недорогой отделки. Однако порой такие квартиры покупают инвесторы, которые впоследствии тратят на ремонт намного меньше – им важно довести квартиру только до более или менее приличного вида. «Квартиры, требующие ремонта, нередко интересны частным инвесторам с учетом их стоимости ниже среднерыночных показателей, в особенности это касается тех объектов, которые находятся в востребованных у покупателей локациях. Сделав в такой квартире небольшой косметический ремонт не дороже 300 000 рублей, инвесторы могут затем выгодно продать ее, заработав на сделке около полумиллиона рублей», – отмечает Наталия Борзенкова.

Таким опытом поделился Армаис Оганезов, генеральный директор АН «Инвестправо»: «У нас была квартира на ул. Ангарская. Там во входной двери были прорезаны дыры для котов, а в самой квартире было ощущение, что там что-то взорвалось. Мы выкупили ее, сделали косметический ремонт, который нам обошелся в 200 000 руб., и продали дороже на миллион. Но мы покупали ее не с целью проживания».

По словам Ильи Степанищева, для жизни «убитые» квартиры обычно покупают люди, которые изначально настроены на полный снос всего, что есть, и обустройство квартиры «с нуля» по своему вкусу. «Такие люди или покупают квартиру без отделки в новостройке, или, допустим, они любят «сталинки» с их высокими потолками и готовы купить такую в «убитом» состоянии и в дальнейшем вложить деньги в ремонт», – говорит эксперт.

Таким образом, если квартира стоит заметно ниже рынка и человек готов серьезно вложиться в ремонт, то можно купить ее даже в самом плачевном состоянии. Главное, правильно соотнести дисконт и предстоящие затраты.

Ссылка на основную публикацию