Где найти хороших квартирантов или как избежать неприятностей при сдаче квартиры в аренду — — строительство, ремонт, дизайн, обустройство, коммуникации

Где найти хороших квартирантов или как избежать неприятностей при сдаче квартиры в аренду

Опубликовал: Avtor 0 1,456 Просмотров

Если есть свободная квартира, которую можно сдавать в аренду, что нужно знать собственнику? В таком случае периодически появляются вполне логичные мысли: как найти жильцов? А вдруг будет нужно выселить квартирантов из квартиры, если они не платят за аренду?

А вдруг понадобится консультация юриста? Для того чтобы избежать неприятностей нужно учесть несколько важных рекомендаций. Вот что можно посоветовать собственнику по этому поводу.

Как сдать квартиру и найти хороших квартирантов

Итак. Фаза первая. Любой человек понимает, что квартира должна быть, как минимум прибрана. Пусть будет немного мебели или ее вообще нет, чистое жилище лучше, чем грязное с лужей на полу.

Это отпугнет потенциальных квартирантов (кто тут жил до меня? тут что-то протекает? тут какие-то микробы-болезни?). Поэтому придется побороть свою лень и привести все же свое жилище в относительный порядок.

Есть время и деньги на ремонт? Почему бы и нет, тем более, что это может отразиться и на стоимости аренды. Но имей в виду — всему есть свои разумные пределы. Сделав элитный ремонт, в старенькой «сталинке» на отшибе города, не всегда можно сдать ее за космические деньги. Тут играют уже другие факторы — местоположение и прочее.

Определись с ценой

Узнайте, сколько примерно стоят квартиры в вашем доме, районе, такого же плана. Если хочется сдать быстро, то вполне можно установить среднюю цену. Поверьте, желающих снять жилище всегда хватает.

А вот поставить высокую, желаемую цену чревато тем, что квартира будет ждать нового жильца довольно долго. В результате за это время вся полученная за счет превышения средней цены прибыль попросту сгорит.

Хорошие квартиранты, кто они?

Тут начинается самое интересное. Если наклеить объявление на подъезде, то это привлечет ненужный интерес соседей. Да и нужны ли люди «с улицы», в прямом смысле слова?

Самое простое и логичное — поискать квартирантов среди знакомых друзей, то есть среди тех проверенных людей, чьим рекомендациям можно верить. А вот сдавать квартиру близким людям и друзьям — не самая лучшая идея.

Денежный вопрос всегда будет стоять между близкими. Или им будет казаться, что родственник «грабитель» их, требуя полной стоимости. А собственнику что явно получаешь меньше, чем это того стоит.

Нужны ли такие неловкости? Да и претензии тяжело будет предъявлять. Плюсы, конечно, тоже есть, но и о минусах забывать не стоит.

Поиск арендаторов

Самый простой вариант сдать квартиру — объявление в газете. Получаешь множество звонков с вопросами, предложениями показать жилище. Но на эти встречи арендодатель фактически пойдет неподготовленным. Люди готовы снять жилье, но что о них известно? Насколько будет соблюден договор найма квартиры?

Другой хороший вариант найти квартирантов — объявление на городском форуме или в социальных сетях. Можно увидеть, что за человек откликнется на предложение, нетрудно будет понять его круг общения, интересы.

Если поступило предложение от девушки, которая в параллельной теме ищет напарницу для совместного проживания или парня 30-лет ищущего работу на стройке, то надо ли это?

Среди множества предложений так можно выбрать тех людей, кто просто внешне нравиться, кто имеет стабильный доход. Имея на руках телефон человека, его емейл, страничку в социальной сети, через поисковик, нетрудно получить какую-то крупицу информации.

Каким требованиям должен соответствовать хороший квартиросъемщик

Парни, девушки, молодые семьи, животные, дети… Что лучше? Часто люди хотят видеть в своей квартире семью, желательно без детей и животных. Но стоит ожидать, что такая семья захочет отдыхать. Даже так — ОТДЫХАТЬ! С музыкой, танцами и спиртным. Готовьтесь к жалобам соседей.

А вот ребенок явно не позволит часто собираться веселым компаниям. С этой стороны лучше выбирать семейную пару с детьми, рыбки, впрочем, допускаются. А вот насчет кошки/собаки стоит крепко подумать. Вполне может оказаться, что стойкий запах поселится в квартире надолго.

Стоит ли обращаться в Агентство недвижимости

Что лучше, связаться с агентствами или проявить немного инициативы? С одной стороны собственник избегает многих проблем, но с другой стороны квартирант окажется лотерейным билетом. Агентство не несет ответственности за отношения после заселения, получив свой доход.

Лучше, наверное, взять судьбу в свои руки. К тому же бывает так, что квартира «пропишется» в базе агентств, потом риелторы будут досаждать с предложениями – сдать квартиру в аренду. А оно надо?

Несколько полезных советов

При показе квартиры лучше быть честным. Пусть люди знают, чего им ждать, какие все же нюансы есть. Ведь не хочется, чтобы квартиранты сбежали через неделю?

Протекает кран и некогда его чинить? Нужно договориться, чтобы мелкий ремонт сделали квартиранты и да, в это надо будет вложиться – купить кран.

Кстати, о ремонтах, необходимо заложить в бюджет некоторую сумму, которая будет ежегодно идти на ремонт арендованного жилища. Лучше оно становиться не будет, а проживающие в чужой квартире люди часто относятся халатно к «не своему».

Почему бы не договориться с квартирантами о периодическом ремонте: замена окон, дверей, поклейка обоев, даже в счет проживания. Бывают, что и сами жильцы готовы выполнить какие-то работы. Это вообще отлично! Все довольны, люди ведь тоже получают в свое распоряжение улучшенное жилище.

Как видно сдать квартиру непросто. Не надо думать, что в руки потекут так легко деньги. Даже на начальном этапе придется приложить время, силы, да и средства. Да и в процессе придется контролировать своих арендаторов. Так что это тоже своеобразная работа.

Today

Weather Now

Site Search

1. DELFI
2. Новости дня
3. История дня

14.08.2016 16:52

5 способов избежать неприятностей при сдаче квартиры в аренду

Authors

rus.DELFI.lv

Article Actions

APP – Article Actions

Сдать квартиру в аренду — не менее хлопотное дело, чем ее снять. Пуская в дом чужого человека, владелец жилья должен учесть множество нюансов. DELFI изучил самые распространенные конфликтные ситуации.

Зачем заключать договор об аренде?

Желание владельца жилья скрыть от налоговых служб доходы от сдаваемой недвижимости по-человечески понятно. Однако только наличие договора создает собственнику реальную правовую защиту и сильно упрощает жизнь в случае возникновения конфликтов с жильцом.

Договор должен быть заключен в письменном виде, на государственном языке и содержать максимальный объем информации о сроках аренды, порядке оплаты, условиях использования помещений, принципах возмещения ущерба и т.д. Рекомендуется также при подписании договора составить акт приема-сдачи с подробной описью состояния квартиры на момент заселения.

Важный нюанс: если жилье переходит к другому владельцу (например, по наследству или в результате продажи), то новый собственник перенимает и прежние обязательства перед квартирантом. Менять условия договора или разрывать его можно только по обоюдному согласию сторон.

Как повысить плату за аренду?

У владельца квартиры есть законное право менять стоимость аренды, однако при этом необходимо соблюдать ряд условий. Во-первых, эта возможность должна быть прописана в договоре. Считается хорошим тоном заранее указать в соглашении алгоритм допустимого повышения аренды, например, его процентуальную зависимость от роста инфляции или налога на недвижимость. Второе правило — о повышении аренды жильца нужно предупредить за шесть месяцев до “дня Х”, при этом требуется указать причину (инфляция, повышение рыночных цен и т.д.) и предоставить финансовое обоснование подобного решения (cмета). Третье — новые расценки должны быть письменно зафиксированы, то есть внесены как поправки к основному договору.

Как контролировать состояние квартиры?

Вопрос деликатный. Сдавая квартиру, владелец должен гарантировать жильцу право на частную жизнь. Любой приход в квартиру (например, чтобы проверить показания счетчиков) должен быть заранее согласован с квартиросъемщиком. Другое негласное правило: приходя в дом, владелец квартиры не открывает дверь своим ключом, а звонит в дверь.

Важно помнить, что самовольное посещение жилья, где официально живет чужой человек, может рассматриваться как нарушение закона, вплоть до заведения уголовного дела, предупреждает портал lvportals.lv.

Что делать, если жилец прекращает платить?

Обращаться в суд — подавать требование о разрыве договора и взыскании долга. Наличие официального договора в этом случае обязательно.

Как правильно выселить жильца?

Если стороны по каким-то причинам решают расторгнуть договор об аренде, то обычно встает вопрос о возвращении или невозвращении гарантийного взноса. В этом случае опять большую роль играет то, какие условия указаны в основном договоре и насколько тщательно был составлен первоначальный акт о приеме-сдачи. Особое внимание рекомендуется уделять наличию и состоянию бытовой техники, а также допустимой свободе действий жильца (например, считается ли порчей имущества косметический ремонт, произведенный квартиросъемщиком, если, скажем, новый цвет стен не нравится хозяину и он вынужден их перекрасить).

Согласно закону, жилец должен покинуть квартиру в течение срока, указанного в договоре. Если квартиросъемщик желает продлить срок договора, то инициатива о переговорах должна исходить с его стороны (владелец жилья не обязан предлагать подобную возможность).

Сдаем квартиру в аренду: инструкция для новичков

В этой статье Квартблог разбирает, как правильно сдавать квартиру или дом в аренду, какие налоги придется платить, и что выбрать в качестве площадки для сдачи.

Содержание:

Варианты сдачи в аренду квартиры/дома

Приобретение недвижимости с последующей сдачей в аренду – один из самых выгодных и безопасных способов вложить деньги и получать стабильный пассивный доход. Такой актив не зависит от скачков стоимости валют или политической ситуации и, помимо этого, ежегодно дорожает. Однако, при всей кажущейся простоте процесса сдачи жилья в аренду, есть ряд сложностей и нюансов, на которые стоит обратить внимание.

Самый первый вопрос, который задает себе арендодатель – как именно осуществлять аренду, посуточно или на долгий срок?

Стоит подробно разобраться в каждом из возможных вариантов.

1. Аренда на длительный срок

Преимущества.

Удобство. Основные хлопоты приходятся на период поиска квартирантов, а впоследствии можно “забыть” о лишней суете на срок от нескольких месяцев до нескольких лет, лишь изредка проверяя сохранность имущества и отслеживая своевременность всех выплат. Оплату счетов ЖКХ можно возложить на плечи квартиросъемщика.

Постоянный доход. Сдав жилье на год или более, можно рассчитывать на регулярный доход и учитывать его при планировании бюджета.

Более ответственные квартиранты. При длительной аренде квартиросъемщики, как правило, более аккуратно обращаются с имуществом и исправляют мелкие поломки и неприятности самостоятельно.

Недостатки.

Ограниченная стоимость. Даже квартиру со свежим ремонтом и новой мебелью будет сложно сдать по цене, превышающей среднюю по району. Возможно, состояние квартиры или дома скажется на скорости сдачи внаем или на длительности срока, но на цене – совсем незначительно.

Дополнительный минус – изменять стоимость аренды по своему усмотрению арендодатель может только в соответствии с договором, а это, в большинстве случаев, не чаще, чем раз в год. За исключением случаев, заранее прописанных в договоре аренды.

2. Посуточная аренда

Преимущества.

Больше прибыли. Стоимость посуточной аренды может превышать стоимость долгосрочной в несколько раз. И увеличивать её арендодатель может столько, сколько захочет – каждый месяц, неделю или даже сутки.

Гибкость в управлении. Возможность оперативного регулирования стоимости квартиры, внутренней комплектации и др.

Недостатки.

Постоянный поиск постояльцев. Посуточная сдача в аренду – это фактически полноценная работа с ежедневным приемом звонков, переговорами, встречами и уборкой. Совмещать такую деятельность с другой работой сложно.

Нерегулярный доход. Предугадать, сколько дней в году недвижимость “отработает”, а сколько – простоит мертвым грузом невозможно, ведь один удачный месяц может смениться месяцем полного затишья.

Частые ремонты. Большинство клиентов при посуточной аренде – это люди, приезжающие в командировку, влюбленные парочки и те, кто хочет устроить праздник или вечеринку. При такой эксплуатации регулярный косметический ремонт приходится включать в статью постоянных расходов и в собственный график.

Из всего вышеперечисленного легко вывести несложную формулу: посуточно сдавать жилье выгодно, но трудозатратно, а на долгий срок – несложно, но гораздо дешевле. Поэтому арендодателю необходимо определить свои приоритеты и возможности перед тем, как делать окончательный выбор.

Что можно сдавать, а что нет?

Вокруг арендного жилья бродит множество мифов. К примеру, некоторые боятся, что сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке – незаконно. На самом деле необходимо всего лишь получить разрешение у банка, в котором оформлена ипотека, и жилье становится доступным для аренды.

На заметку: банку необходимо, чтобы вы своевременно оплачивали ежемесячный взнос, и, как правило, даже если вы не уведомите банк о том, что сдаёте “ипотечную” квартиру, то возможные проблемы от отсутствия такого уведомления очень маловероятны, но все же присутствуют.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, а точнее статье 671 разрешены для сдачи внаем для дальнейшего проживания: квартиры, дома и части домов или квартир. Договор найма может оформить как непосредственно владелец жилья, так и доверенное лицо.

Какие объекты нельзя сдать в аренду

При полной свободе владельца распоряжаться своим имуществом, все же существуют ситуации, когда недвижимость сдавать в аренду запрещено законом.

1. Жилье непригодно для проживания. Запрещено сдавать в аренду помещения, комфортно жить в которых невозможно по одной или нескольким причинам, например:

• В квартире или доме отсутствуют элементарные удобства и коммуникации;
• Стены слишком тонкие и не подходят для холодного климата;
• Уровень грунтовых вод слишком близко и вызывает грибок и плесень в помещениях;
• В качестве жилья предлагается гараж, сарай, надворные постройки и т.д.

Чаще всего подобные объекты можно встретить в крупных мегаполисах с большим количеством иностранных мигрантов, которые, порой, согласны снять любой угол под крышей за небольшие деньги.

Такой арендодатель может быть наказан за алчность штрафами и административными взысканиями, а договор аренды – признан недействительным.

2. Дом признан аварийным. Если многоквартирный дом официально признан аварийным, сдавать квартиры в нем противозаконно и опасно для жизни арендатора. В случае, если жилец пострадает из-за ветхости дома, собственник понесет уже не административную, а уголовную ответственность.

3. Некоторые объекты муниципальной собственности. Иногда встречаются случаи, когда квартира или дом принадлежит государству, но используется частным лицом. Для подобного муниципального жилья могут существовать запреты на сдачу в аренду третьим лицам.

Налоги: самозанятые, ИП, физлица

Перед тем, как приступать к поиску квартирантов, нужно решить еще один немаловажный вопрос – как именно будет оформлен арендодатель и какой налог ему придется выплачивать.

1. Физическое лицо – 13%

Самый простой и очевидный способ – никак не регистрироваться и сдавать недвижимость, как физлицо. Один раз в год собственнику необходимо заполнить и подать декларацию о доходах, приложив к ней договор аренды . При всей простоте налог в таком случае – самый высокий из всех возможных вариантов.

2. Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе (УСН) – 6%

После регистрации ИП у собственника хлопот и трат очевидно прибавится – это и отчисление взносов в пенсионный фонд, ежеквартальная отчетность и госпошлина при регистрации. Но в случае, когда в аренду сдается не одна комната в общежитии, а несколько квартир или домов, такой способ становится очень выгодным.

3. Индивидуальный предприниматель, по патенту – от 20 до 600 тыс. рублей за год

При таком методе ИП освобождается от уплаты налогов, но продолжает платить пенсионные отчисления. Стоимость патента на аренду жилья зависит от квадратуры, района и срока аренды. Патентом чаще всего пользуются владельцы элитной недвижимости – стоимость патента в этом случае оказывается значительно ниже самого простого налога.

4. Самозанятый гражданин – 4%

Этот способ пока доступен не во всех регионах России, но с 2020 года станет все более и более распространенным. Арендодателю при выборе этого метода необходимо будет платить так называемый налог на профессиональный доход в размере 4% при сдаче физическим лицам и 6% для юридических лиц.

Что нужно, чтобы не платить налог

Перед тем, как искать способы обойти процесс налогообложения стороной, стоит вспомнить об ответственности, предусмотренной за такие действия законом. Уголовный кодекс обещает уклонисту штраф до 300 тысяч рублей, а за получение дохода свыше 21 тысячи рублей ежемесячно в течении трех и более лет – лишение свободы до трех лет.

Те же, кого не пугает такое суровое наказание, чаще всего пользуются одним из нескольких способов:

1. Сохранение инкогнито. С квартирантами достигается договоренность о неразглашении кому бы то ни было личных данных арендодателя. Проверяющим довольно сложно установить личность владельца жилья самостоятельно.
2. Имитация родственных связей. При проверке квартирант представляется дальним родственником владельца и уверяет, что никаких денег за аренду жилья не платит.
3. Заключение договора безвозмездного найма. Этим “скользким” способом чаще всего пользуются агентства недвижимости для того, чтобы хоть как-то обезопасить обе стороны от мошенничества.

При выборе между легальной и нелегальной сдачей недвижимости в аренду нужно помнить, что без страховки в виде зарегистрированного договора понесенные убытки могут значительно превысить полученную прибыль. Арендодатель и его имущество при любой незаконной сдаче никак не защищены и недобросовестные квартиранты могут без зазрения совести буквально уничтожить квартиру или дом, не понеся при этом никакой ответственности. Если не страх перед законом, то опасения за собственное жилье должны заставить любого задуматься о том, что уплаченный вовремя налог – не такая уж и большая цена за собственное спокойствие и безопасность.

Как сдавать квартиру или дом безопасно посуточно

Посуточная аренда – самый сложный, трудоемкий и рискованный вариант сдачи жилья, требующий от собственника постоянного активного поиска клиентов. И все опытные арендодатели рано или поздно приходят к использованию нескольких удобных инструментов, которые сводят к минимуму возможные риски и времязатраты. Топ-2 сервиса бронирования жилья – это всем известные booking.com и airbnb.ru

Регистрация объекта на Bookng.com

Достоинства:

1. История и репутация. Системе бронирования booking.com уже 23 года, и во всем мире слово Букинг стало даже нарицательным, обозначающим бронирование отелей и частного жилья через Интернет.
2. Большое количество просмотров от потенциальных гостей. На данный момент этот ресурс – самый масштабный, охватывающий огромную аудиторию по всему земному шару. В России Букинг занимает 70% рынка бронирования.
3. Возможность проводить различные акции для привлечения клиентов. Ресурс сам предложит приурочить акцию или скидку к ближайшему событию.
4. Есть программа лояльности: зарегистрировав свой объект по этой ссылке, вам, как новому партнеру, не придется платить комиссию за первые 5 бронирований вашего объекта.

Недостатки:

1. Система штрафов и возможность переселения жильца после его жалобы.
2. Удержание с собственника комиссии при отмене бронирования несостоявшимся жильцом.
3. Отсутствие возможности самостоятельно создать описание для главной страницы, Букинг создает его самостоятельно и порой довольно причудливо.

Регистрация объекта на Airbnb

Достоинства:

1. Невысокая комиссия. Airbnb – относительно молодой ресурс и привлекает новых собственников небольшой стоимостью услуг.
2. Диалог гостя с собственником. Сервис ориентирован на тесное общение арендатора и владельца жилья – это позволяет избежать неприятных сюрпризов из-за недопонимания.
3. Легкий вывод средств. Ресурс предусматривает легкое и быстрое получение оплаты на карту практически любого банка.

Недостатки:

1. Возможные сложности с возмещением убытков. Сервис предоставляет гарантии собственникам жилья, однако процедура получения возмещения довольно длительная и сложная.
2. Меньший охват аудитории. Airbnb на рынке около 7 лет, и не может пока похвастаться многомиллионной аудиторией.

И самое главное при выборе подходящего для арендодателя ресурса – выбор делать не нужно вообще! После регистрации можно синхронизировать календари Airbnb и Booking.com таким образом, чтобы при бронировании на одном сервисе блокировалась возможность бронирования в этот промежуток времени на другом. Поэтому каждый собственник может воспользоваться услугами двух крупнейших площадок одновременно.

Как сдавать квартиру или дом на долгий срок

Долгосрочная аренда – это довольно размеренный и спокойный процесс, но и его можно оптимизировать при помощи проверенных инструментов и методов.

1. Авито

Пожалуй, эта online-площадка не нуждается в представлении и известна каждому, кто когда-либо пользовался интернет-объявлениями.

Плюсы: простота регистрации и подачи; популярность ресурса; возможность быстро откорректировать объявление.

Минусы: постоянные телефонные звонки, большая часть из которых – разного рода агентства; опасность натолкнуться на мошенников; отсутствие каких-либо гарантий.

2. Циан

Этот ресурс активно набирает популярность и постепенно становится все более и более удобным как для арендаторов, так и для собственников.

Плюсы: Специализация на недвижимости; более точный фильтр при регистрации объекта; встроенный калькулятор оценки квартиры или дома как для покупки/продажи, так и для аренды.

Минусы: Необходимость вводить личные и паспортные данные при регистрации; не более 10 объектов для бесплатного размещения; возможность пострадать от мошенников или недобросовестных арендаторов.

3. Агентство

Делегировать все хлопоты по поиску и переговорам с будущими жильцами агентству недвижимости – один из самых простых, но в то же время надежных способов. Часто на плечи риэлтора так же ложится заключение договора и оформление прочих бумаг. Вам остается только поставить подпись на документе и получать свою прибыль.

Плюсы: Все звонки и контакты с арендатором происходят через агента; размещение объявлений и оформление договоров – работа агентства; гарантии добросовестности арендатора, оформление залога и т.д.

Минусы: Некоторые агентства требуют эксклюзивные права на сдачу объекта и даже прописывают этот пункт в договоре.

Дайджест Квартблога

Как подготовить квартиру к аренде: первые этапы – Как нужно оформить квартиру, чтобы она сдалась быстрее и приносила больше прибыли? Все о предварительной подготовке и мебели.

Как подготовить квартиру к аренде: ремонт и приятное впечатление – Как сделать из квартиры лакомый кусочек для арендаторов и обезопасить себя.

Разноцветная студия для сдачи в аренду – Однокомнатная квартира-студия 39,5 кв.м. для сдачи в аренду на ул. Марксистская в Москве.

Петербургский стиль – Каково это — сдавать жилье в краткосрочную аренду с помощью сервиса Airbnb, рассказывает Егор, хозяин стильной квартиры в Санкт-Петербурге.

История одной квартиры, принимающей гостей со всего света – Каково это – принимать у себя дома гостей со всего света, да еще и оставлять их ночевать? На этот раз опытом делится веб-дизайнер и фотограф из Грузии по имени Бобо.

Основные принципы ремонта квартиры для сдачи в аренду

Допустим, вы счастливый владелец квартиры, которую купили в качестве инвестиции в будущее, чтобы сдавать в аренду. Как сделать ремонт в таком жилье, чтобы затем не было проблем, а квартиранты оставались довольны? Сайт RMNT расскажет вам об основных принципах ремонта в квартире под сдачу в аренду.

Перед тем как приступать к ремонту в квартире, предназначенной под сдачу, нужно определиться с целевой аудиторией арендаторов. Кому именно вы будете сдавать жильё? Студентам, молодым семьям без детей и домашних животных, посуточно туристам и командировочным или солидным бизнесменам, приехавшим по делам?

Дорогой ремонт целесообразно делать только в последнем случае, если вы планируете сдавать квартиру за внушительную сумму людям, привыкшим к комфорту. Во всех остальных случаях, особенно, если квартира будет сдаваться посуточно, следует делать упор на «сложноубиваемость» отделки и обстановки.

Кроме того, не стоит вкладывать большие деньги в ремонт, если квартира находится в удалённом, непрестижном районе. Дорого такое жильё всё равно не сдашь из-за места расположения, то есть инвестиции в ремонт не окупятся.

Давайте для начала определимся, что на черновой отделке и инженерных коммуникациях экономить нельзя! Эту часть ремонта нужно делать сразу максимально качественно, как «под себя». Капитальный ремонт вы же не планируете делать каждый раз после смены жильцов? Так что стяжка пола, выравнивание стен, электропроводка, канализация, водоснабжение должны быть сделаны «на века», на долгий срок. Внешнюю оболочку заменить будет намного проще, если под ней высококачественная основа. Поэтому никаких особенностей в осуществлении черновой отделки нет, всё как при обычном ремонте.

Важно! Чтобы уменьшить риск проблем с соседями, задумайтесь о звукоизоляции. Пусть будет. Это дополнительные затраты, согласны, но они окупятся, если квартиранты вам попадутся шумные.

На чём ещё не экономим — на сантехнике, она создаст благоприятное впечатление от квартиры, на ванну, раковину и унитаз потенциальные квартиросъёмщики точно обратят внимание в первую очередь. Пусть сантехника будет не самой дорогой, зачем вам дизайнерские варианты, но точно качественной, от производителя с отличной репутацией. Иначе есть риск, что, например, смесители вам придётся вскоре менять, а это потеря прибыли от сдачи в аренду.

Важно! Риск протечки воды в съёмных квартирах достаточно велик. Поэтому побеспокойтесь о дополнительной и качественной гидроизоляции «мокрых» зон, а стиральную машину покупайте исключительно с аквазащитой.

Теперь переходим к чистовой отделке. Вот здесь у квартиры под сдачу в аренду есть отличия от ремонта для себя. Приведём основные советы и рекомендации дизайнеров:

• Выбирайте светлые оттенки, они нравятся практически всем, да и квартира будет казаться просторней. Не бойтесь белого цвета! Его как раз обновить будет проще всего и впечатление от квартиры будет благоприятное.
• На пол ламинат 32 класса, коммерческий линолеум, керамическая плитка, кварцвиниловая плитка, о плюсах и минусах которой портал Rmnt.ru подробно писал. Это самые стойки, практически «неубиваемые» напольные материалы.
• На стены обои под подкраску или стойкую краску, которую можно будет мыть.
• Плинтус пластиковый, экономичный.
• Потолок натяжной. Именно он в случае затопления соседями сверху защитит остальную отделку, выглядит при этом красиво, а служит очень долго.

Важно! Самым слабым местом в отделке квартиры под сдачу являются внешние углы. Настоятельно советуем защитить их уголками, утопленными в штукатурку, или алюминиевыми плашками.

Теперь к мебели. Её может не быть только в том случае, если вы планируете сдавать квартиру семье на длительный срок. Предупреждаем, что в данном случае найти квартирантов будет сложнее! Далеко не все готовы переезжать «из гула в угол» со своим диваном и шкафом. В любом случае вам потребуется кухня и шкаф-купе, очень желательно, чтобы сэкономить, не под заказ, а стандартного размера.

Некоторые владельцы экономят и привозят на квартиру под сдачу собственную старую мебель. Вариант имеет право на реализацию, но в таком случае хотя бы обновите фасады, столешницы, обивку, чтобы мебель выглядела презентабельно. Очень желательны чехлы на мягкую мебель и подматрасники на кровати. Особенно данный момент актуален, если вы не против домашних животных и маленьких детей у своих квартирантов.

У обстановки квартиры, которую вы планируете сдавать в аренду посуточно, есть свои нюансы:

• Как можно больше спальных мест. Даже в однокомнатной квартире можно найти место и для кровати, и для дивана. Понятно, что все диваны раскладные, можно даже пару раскладушек в кладовой запасти на случай, если у вас остановится большая компания приезжих.
• Мебель со съёмными чехлами, шторы, которые можно легко постирать в машинке, минимум остального текстиля, чтобы облегчить процесс уборки за каждым из временных жильцов.
• Минимум открытых полок и мелких предметов декора — наряду с коврами, от которых советуем избавиться вообще — это главные пылесборники.
• Кухня с большим количеством бытовой техники и огромный холодильник не нужны. Останавливаясь на сутки или пару дней, вряд ли жильцы будут уделять много времени готовке.
• Много шкафов тоже не нужно, а вот о стойке для открытого чемодана советуем позаботиться.

Констатируем: ремонт квартиры под сдачу в аренду — это практически всегда достаточно бюджетный проект, универсальный, нацеленный не на индивидуальность, а на выполнение своих функций. В таких квартирах не встретишь паркет на полу и дизайнерскую мебель, яркий декор и обилие милых вещиц. Всё очень практично, рассчитано на длительный срок службы и небрежное отношение со стороны временных обитателей.

Видео по теме

8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать

Многие думают, что жизнь рантье – это мечта. В реальности сдача жилья – довольно жестокий и местами неприятный бизнес. Рассказываем о проблемах, с которым сталкиваются собственники при сдаче жилья, а также о способах, как избежать этих трудностей.

1. Съёмщики не платят

Первое время арендатор старается произвести хорошее впечатление, поэтому вовремя переводит собственнику деньги за аренду квартиры и коммунальные услуги. Однако нередко бывает, так что уже через несколько месяцев возникают звонки с просьбой 1-2 дня подождать, пока дадут зарплату или «одолжит брат». Затем задержки увеличиваются и перерастают в недели и месяцы.

Как решить проблему?

Чтобы избежать этой проблемы вам понадобятся договор и обеспечительный депозит. В вашем договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, дата платежа – 15 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.

Также нелишним будет установить предельный срок просрочки, чтобы иметь юридические основания для выселения жильца. Например, в случае задержки выплаты ежемесячного платежа за аренду квартиры на срок 10 дней, жилец должен покинуть квартиру без права возврата обеспечительного депозита.

Штрафные меры можно вводить как в отношении платы за пользование квартиры, так и за задержку оплаты коммунальных платежей. Строгость санкций вы устанавливаете сами. Если вы будете списывать штрафы с обеспечительного депозита, то потребуйте от жильца восстановить его, иначе не с чего будут списывать в следующий раз.

2. Жильцы просят регистрацию

Если квартира арендуется на длительный срок, то жильцам может потребоваться регистрация по месту жительства. Например, чтобы легче было устроиться на работу, записать детей в ближайший детский сад или школу. Многим собственникам жилья не хочется это делать из-за роста коммунальных платежей или из-за риска потерять жильё.

Как решить проблему?

Существует два вида регистрации: временная и постоянная.

• делается на определённый срок (до 5 лет в собственной квартире и до 6 лет в муниципальном жилье);
• прекращается автоматически в указанный срок;
• выражается в форме свидетельства.

• делается бессрочно;
• увеличивает размер коммунальных платежей;
• прекращается добровольно или через суд;
• даёт право на приватизации в муниципальном жилье;
• даёт право принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации других жильцов;
• даёт право на регистрацию близкий родственников;
• выражается в форме штампа в паспорте.

Изначально решите для себя, готовы ли вы предоставлять регистрацию для арендаторов или нет. Это ваше право, а не обязанность. Для того, чтобы зарегистрировать людей в квартире потребуется согласие всех собственников квартиры. Кто-то соглашается предоставить своим клиентам временную регистрацию, кто-то против даже неё. Объявите своё решение ещё до подписания документов на аренду.

3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка

Рождение ребёнка – прекрасная новость для любой семьи. Но, как бы цинично это не звучало, для того, кто сдает квартиру это радостное событие несёт риски. Если у родителей есть постоянная регистрация в вашей квартире, то они смогут зарегистрировать ребёнка в арендованной квартире без вашего согласия. Вы, как собственник, не сможете выписать ребёнка, пока ему не исполнится 18 лет, пока не появится другое жильё или не будет решения суда о прекращении регистрации (дело рассматривается с привлечением отдела опеки).

Как решить проблему?

Хотите избежать проблем – сразу откажите в сдаче квартиры парам с детьми, которые просят регистрацию. Это негуманно, но честно. Ваша задача – заработать на сдаче жилья, а не заниматься решением чужих проблем.

4. Арендаторы не хотят заключать договор

Нашли клиентов, которые просят не заключать письменный договор аренды? Обычно договор не хочет заключать сам собственник, чтобы не платить налоги, но бывает, что и сам жилец отказывается и даже готов за это доплатить. Возможные причины:

• жилец скрывается от алиментов или чего-то ещё;
• он – мошенник (готовится обокрасть квартиру или тайно продать её).

Какие-то здравые причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать.

Как решить проблему?

Отказать клиенту в сдаче квартиры.

5. Не квартира, а общежитие

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно). Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено. Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

6. Жильцы не могут внести депозит

Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Например, если вы сдаёте за 25 тыс. руб. в месяц, то депозит можно установить на уровне 25-50 тыс. руб. Но учтите, что большой депозит не все смогут потянуть, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если в квартире что-то случится.

Если жилец честно исполняет взятые на себя обязательства, вовремя за всё платит и не портит имущество в квартире, то депозит возвращается после окончания аренды квартиры (укажите это в договоре).

Ингода он идёт в счёт последнего месяца аренды, но лучше так не делать, поскольку в конце может оказаться повреждённое имущество, а жилец уже съедет и компенсировать потерю будет нечем.

Также депозит может «таять», когда жилец постоянно задерживает с выплатами. Например, в одном месяце затянул на 5 дней, потом на две недели и т.д. В результате он может отказаться от аренды с долгом, который не покроется депозитом.

Как решить проблему?

Если клиент не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним.

7. Можно я с кошкой?

Домашние животные – вечная причина раздоров между владельцами квартиры и съёмщиками. Люди, которые сдают квартиру, опасаются, что собаки могут повредить мебель, а кошки – порвать обои или поцарапать пол.

Как решить проблему?

Если у вас самого есть животные, вы знаете, что они разные, как и их хозяева. Одна кошка может разодрать все обои, другая может не доставлять никаких хлопот. К сожалению, узнать заранее, каким окажется животное, невозможно. Решите для себя, готовы ли вы к рискам, и после этого чётко укажите это в объявлении о сдаче жилья. Если животные вас не устраивают, то пропишите пункт об этом в договоре – например, при появлении, у жильцов животных устанавливается штраф в размер 10% от ежемесячного платежа за каждый день нарушения или следует расторжение договора аренды. Заглядывайте к жильцам хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться в том, что у них не появились «меньшие братья».

Часто клиенты с животными вселяются в старые квартиры (которые тяжело испортить), к собственникам-любителям животных или за дополнительную плату.

8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко.

Как решить проблему?

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде.

Ремонт в квартире под сдачу: Чем отличается от «ремонта для себя»

Российские дизайнеры — о том, что важно для интерьера квартиры, которую сразу снимут

Кому будем сдавать?
Вопрос принципиальный. Делая проект для хозяев, дизайнеры узнают их привычки, образ жизни, увлечения — все это отражается и в планировке, и в стилистике. В съемной квартире проект начинается с бизнес-плана, а именно: с расчета ожидаемой арендной платы и определения « портрета » жильца. Чем состоятельнее потенциальный съемщик, тем больше он предъявит претензий и тем больше будут затраты на ремонт. Вкладываться в хорошую отделку, имея квартиру в «плохом» районе, нерентабельно.

Определитесь: в какой срок вы планируете отбить затраты (бюджет проекта), планируете ли в будущем жить тут сами (целесообразность перепланировок), как будете сдавать — посуточно или помесячно.

На фото: квартиру на Ленинском проспекте в Москве сразу проектировали под сдачу. Чтобы проект не выглядел «безликим», дизайнер Юлия Сидорова вместе с заказчиками придумали составной образ арендатора. Здание стоит в «профессорском» квартале, из окна видна башня МГУ. Потенциальным жильцом желали видеть молодого ученого, который много работает, но любит дружеские посиделки. Отсюда — рабочее место в комнате и большой обеденный стол на кухне

Посуточно или помесячно?
Ремонт квартиры для сдачи в аренду зависит от бизнес-стратегии. Сегодня заработать на краткосрочной аренде через сервисы вроде Airbnb можно больше, чем на помесячной. Но такое жилье и обставлять следует иначе. Основных отличий несколько:

1. Не нужна полноценная кухня со всей техникой. Обычно путешественники вообще мало времени уделяют готовке. Они не хранят запасов бакалеи, им не нужно место для парадного сервиза и сковородки вок.

2. Не нужно много шкафов — достаточно одного. Куда важнее стойка для раскрытого чемодана. В квартире для долгосрочной аренды заказчикам нужно хранить много вещей — обычно делают встроенные шкафы, кладовку.

3. Стиральная машинка может быть «на виду» — на кухне, например. Тогда как в квартире для долгосрочной аренды комфортнее организовать постирочную (стирку, сушку, место для разложенной гладильной доски).

• Чем больше спальных мест, тем лучше для любого формата. Но при посуточной аренде это архиважно. «Просят: пусть даже табурет — и тот раскладывается! В большой компании кому-то может не хватить спального места. Если позволяет площадь, и все диваны уже раскладные, я обычно делаю отдельный чулан, где хранятся раскладушки», — рассказывает дизайнер Светлана Иванова.
• Интерьер квартиры под долгую сдачу должен быть нейтральным — жильцы сами наполнят его акцентными вещами. Дизайн жилья под краткосрочную аренду априори ярче — иначе на него не обратят внимание.
• При краткосрочной сдаче убирать квартиру придется после каждого жильца — а, значит, этот процесс должен быть максимально простым. То есть если шторы — то такие, чтобы спокойно стирать в машинке. На мебели — съемные чехлы. Лампочки — вечные. Чем меньше текстиля и незащищенного дерева, тем проще уборка. Мебель, по словам дизайнера Ольги Пустоваловой, лучше иметь облегченную — проще двигать. От ковров, открытых полок и всякого мелкого декора лучше избавиться — как и шторы, это главные пылесборники.

На фото: одним из ключевых предметов в этой столичной квартире стал яркий диван, который приобрели в компании, специализирующейся на мебели для кафе и ресторанов. Этот диван — звезда инстаграма квартиры. Автор проекта: Ирина Носова

Для чего нужно так ужиматься? Чтобы сделать больше спальных мест и получить большую прибыль. Даже в однокомнатной квартире вы найдете кровать и раскладной диван. Почему не два дивана? По замечанию дизайнеров, съемщики всегда предпочтут кровать дивану, даже если ищут вариант на одну ночь.

Если спальные места расположены в студии, гости вправе рассчитывать на приватность. Но делить пространство перегородками — значит, сделать его теснее. В ход идут раздвижные перегородки-купе, рулонные шторы (для кровати в нише), занавески из плотной ткани и ширмы.

На фото: дизайнер Ольга Луис из UD BÀSE разделила студию в московском ЖК «Водный» на кухню-гостиную и отдельную спальню.

«Часто заказчики просят планировку квартиры и расстановку мебели “на все случаи жизни”. Чем больше вариантов и мобильности, тем больше шансов что квартира подойдет всем арендаторам», — говорит архитектор Виталий Кириченко. В объединенном пространстве можно реализовать больше сценариев.
В больших квартирах изолированные комнаты будут преимуществом. При одном и том же метраже сдать «двушку» семье проще, чем студию. А при краткосрочной аренде в две изолированных комнаты можно поселить сразу двух независимых жильцов.

Выбор материалов. Три важных критерия
Бюджет на ремонт квартиры под сдачу в аренду, как правило, намного меньше, чем для себя. Материалы приходится выбирать недорогие. Сопутствующие требования — повышенная износостойкость и возможность быстрого обновления. Поэтому на стенах съемных квартир мы обычно видим окрашенную штукатурку или обои под покраску, на полу — линолеум, винил и керамогранит.

Дизайнер Мария Остроумова сейчас делает эконом-ремонт в квартире для аренды: «Никогда в интерьере “для себя” я бы не стала использовать виниловые обои, пластиковый плинтус, ламинированную столешницу, натяжные потолки. В квартире для съёма это вполне разумно с точки зрения эксплуатации и экономии».

При ремонте « под сдачу » редко кто озадачивается идеальным выравниванием стен. Но при этом в отделку закладывается двойная надежность. «Я редко использую кварцвиниловую плитку в хозяйских интерьерах, и почти всегда — в квартирах для аренды. Она переживает все: потопы, вечеринки, детей на самокатах. В интерьерах “для себя” предпочтительнее паркетная доска или хороший ламинат», — делится дизайнер Мария Зайцева.

К « неубиваемым » материалам относят коммерческий линолеум, кварцвинил, керамогранит, « антивандальные » обои под покраску, краски с возможностью мытья стен. Паркет на полу бывает только в высоком ценовом сегменте — но такие квартиры вообще не сильно отличаются от проектов « для себя » .

Мебель: ИКЕА и что еще?
Мебель в квартиры под сдачу подбирается по тому же принципу, что и отделка — дешево и практично. На кухнях — модули стандартного размера, чтобы можно было легко заменить фасады. Сами фасады обычно глянцевые, они дольше матовых сохраняют товарный вид. Кухни — с минимальным наполнением. Бытовая техника без «наворотов».

Диваны часто подбираются со съемными чехлами. Стеклянных поверхностей в мебели — минимум. Полки чаще всего открытые — экономия на фасадах. Нишу в прихожей закрывают просто плотной шторой. В санузлах зачастую душевая кабина без ванны.

Мебель в квартиры под сдачу подбирается прочная, но бюджетная. «Обычно все просят обстановку из ИКЕА, — рассказывает дизайнер Ольга Поварова. — Но такую, чтобы ИКЕА была неузнаваемой».

На фото: хозяйка этой квартиры в Замоскворечье нашла венские стулья для столовой в группе «Барахолка» на Facebook. «Стулья были в хорошем состоянии, разве что слегка потрепанные, но в этом есть свое очарование», — рассказывает она

С дешевыми кухнями из строительных гипермаркетов дизайнер Мария Устинова призывает быть осторожнее: «Я сама была когда-то арендатором в только что отремонтированной новехонькой “двушке”, где дверца под мойкой раскрошилась в районе петель буквально через месяц». В этом случае резонно заменить фасады в нижней линии кухни плотной текстильной занавеской. Также можно сэкономить на дверцах встроенного шкафа.

Больше света
Квартира под сдачу должна быть светлой — это базовое правило независимо от ценового сегмента. Светлые помещения нравятся всем. Но на электровыводах можно сэкономить.

Дизайнер Влада Загайнова вспоминает, как переделывала проект квартиры: в последний момент заказчик решил, что жить в ней не будет, а будет сдавать. От дизайнера требовалось упростить и удешевить проект. «Мы сразу отказались от заказной мебели, предусмотрели ниши для шкафов такого размера, чтобы в них поместились готовые шкафы из ИКЕА. Также не стали переносить электровыводы на потолке, просто закрепили подвес там, где нужно. Бра выбрали с подключением к розеткам, а не электровыводам » .

Если ремонт косметический и штробить стены не хочется, можно использовать шинные системы, светодиодные ленты, LED на батарейках.

Не стоит экономить как на трубах, так и на самой сантехнике. Протечки воды — типичное явление в съемных квартирах. Дополнительная гидроизоляция и датчики протечек тоже лишними не будут. Стиральная машина — только с аквазащитой.

По словам дизайнера Марии Устиновой, большинство заказчиков это понимают и просят сразу ставить надежную сантехнику, урезая бюджет на мебель. Кстати, привлекательный вид унитазов и раковин — то, на что смотрят все потенциальные съемщики.

Экономить или нет на черновой отделке, зависит от задачи. «Как правило, это или “дешево и сердито” или качественно, под хорошего квартиросъемщика и с прицелом на использование в будущем, например, детьми заказчика. Во втором случае более тщательно прорабатывается основа, чтобы потом можно было сделать “косметику” и все», — отмечает дизайнер Татьяна Лейтан.

Чем дешевле материал, тем выше должна быть квалификация отделочников. «Важный момент: если недорогие отделочные материалы попадут в хорошие руки, все будет хорошо. Если с ними будет работать непрофессионал, это крах», — уверен дизайнер Михаил Андреев.

«Умный владелец понимает, что симпатичная уютная квартира, сделанная по проекту, сдастся быстрее и дороже, — делится архитектор Мария Михайлова. — И тут включается фантазия дизайнера: как в рамках небольшого бюджета сотворить нестареющий интерьер для воображаемого жильца? Профессионалу такие задачки позволяют выйти из зоны комфорта».

trotl

Спасибо! Очень полезная статья и не только для тех, кто планирует сдавать жилье в аренду.

• Нравится | 2

okey15

«Никогда в интерьере “для себя” я бы не стала использовать виниловые обои, пластиковый плинтус, ламинированную столешницу, натяжные потолки. В квартире для съёма это вполне разумно с точки зрения эксплуатации и экономии». Людей нужно любить,уважаемые дизайнеры, а не только себя.

• Нравится | 17

Andrey Ershov

Главное определиться для какой категории “клиентов” вы сдаёте. Как показывает практика многих, самое выгодное – сдача без ремонта бригаде весёлых гастарбайтеров))) Но тут, уважаемые дизайнеры, ваши изыски не нужны. Как вариант, делать всё в европейском эконом-стиле.. Плитка на полу, стены с побелкой (фактурные) и потолок натяжной. Дешево и просто. И поверьте, большинство предложений на рынке далеки от того, что предлагается в этой статье))

Отдельно хочу заметить ярое желание арендодателей “запихать” в квартиру как можно больше “полезных вещей”. С прицелом на то, что арендатор это оценит. В ход идёт хлам совершенно любого сорта) Главный принцип – “лишь бы было”.

Лично я могу сказать, что практически любой арендатор оценит чистый ремонт и минимализм. Если ему что-то нужно, то сам может привезти или договорится о возможности приобретения “пополам”. Вежливость и сговорчивость порой приносят хорошие плоды.